深圳湾厦后海项目前期定位及物业发展报告.pdf

谨呈:蛇口湾厦实业股份有限公司
湾厦后海项目前期定位报告
2006年7月23日
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本报告是严格保密的。
报告研究思路
根据项目约束条 1、项目可发展的物业方通过经济测算确
件及客户目标确向如何定利润最大化方
定 2、各类可发展物业配比案
约束条件及
项目界定问题解析定位方向研判物业配比建议
目标
1、酒店
1、区域属性界定
2、办公
2、项目属性定位
3、商业
4、住宅
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项目约束条件及客户目标
约束条件
259 商路
63 招
.
后. . 116 ¾;
B
海¾;
大
道¾整体容积率≤4,A、B地块容积率大致相当。
A
181 .
. 开发商目标
86
¾可售物业须收回项目总投资;
¾其它持有物业能够获得长期稳定的收入;
¾在风险最小的情况下利润最大化。
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我们对后海项目的思考
物业价值要解决的关键问题风险
实
现
短如何尽可能快、尽可能多的收短期市场
销售物业短•
销售物业期风险
回项目投资?(收回投资)
价
值
实
现
如何实现一定量长期稳定收长期经营
经营物业长•
经营物业期风险
益?(实现利润)
价
值
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本项目运作要遵循的大原则
►两个地块容积率尽量达到“4”,在市场可实现的
前提下,尽量增大项目体量;
►销售物业须实现快进快出,迅速收回项目前期投
资;
►长期持有物业须抓住市场机会,降低风险,实现
长期稳定收益。
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报告研究思路
根据项目约束条 1、项目可发展的物业方向通过经济测算确
件及客户目标确如何定利润最大化方
定 2、各类可发展物业配比案
约束条件及
项目界定问题解析定位方向研判物业配比建议
目标
1、酒店
1、区域属性界定
2、办公
2、项目属性定位
3、商业
4、住宅
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区域属性界定口岸+地铁+南山CBD三重规划利好
X口岸东区定位为口岸
商业区及滨海休闲带, 南山
CBD
;
X口岸西区定位为现代
滨海生活区,规划总建
口口
,其中
地铁站岸岸
住宅130-137万平米,
西东
商业18-25万平米;
区区
X预计到2010年,蛇口
。
海上
世界
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项目位于西部通道口岸的一级辐射区,南山
区位属性:口岸
辐射深港澳的口岸经济即将形成
X西部通道将成为深港
之间的第4条陆路通
道,预计届时全国约一
半的出入境车辆将通过
该通道进出,预计通行
量6万人次/日;
X西部通道建成后将拉
近蛇口与香港距离,口
岸区将会聚集大量物
流、外贸等企业。
香港鳌
堪石元朗
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四大口岸比较西部通道为24小时通关的货运口岸,带来的
旅游效益应低于罗湖口岸
口岸罗湖皇岗文锦渡西部通道
1985年开通, 1981年开通,是
1991年开通
历史是亚洲最大的旅全国最早对外开 2007年全面通车
旅检
检口岸放的公路口岸
目前仍以货辅助性货运口货运职能,分流皇
功能定位旅检口岸运为主,旅岸,主要向香港岗口岸的转关货柜
检为辅输送鲜活产品车
2003年实施晚10点后不得通
通关时间 24小时通关 24小时通关
24小时通关关
预计日通车能力可
日均客流量达2
日均人流8000, 达7~8万辆,是目
通关量万人,节假日高/
车流1000辆/日前深圳出入境车辆
达7-8万人
的63%;
连接香港
新界新界元朗
位置新界
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区位属性:地铁项目毗邻地铁2号线招商东路站,2010年通车后将
极大拉近与市区距离,带来旺盛人流。
X 地铁2号线将在
2010年前通车,六
个站点贯通蛇口,将
极大缩短与福田、罗
湖距离;
X招商东路站距离本
项目仅300米左右。
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