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“烂尾 ”楼处置的法律适用和操作方案
2006-01-25
作者 : 卫龙律师
一、 " 烂尾 " 楼的现状分类
( 一)从土地使用权取得方式看 ,可分为 : 以出让方式取得土地使用权的项目 ,和以行政划拨方式取得土地使用
权的项目。 出让合同中明确约定了政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限 ,为政府以行政程序收
回土地并在此过程中清理项目债务提供了法律依据。
( 二)从项目债务余额与已完成工程量的价值关系看 , 可分为 : 已完成工程量价值大于债务余额的项目 ,和已完
成工程量价值小于债务余额 (" 资不抵债 ") 的项目。所谓债务 ,按权利性质的不同 , 大致可分为三种 : 第一种是房
产商与小业主在预购合同中约定的交付建成房屋的义务 ;第二种是就建设工程享有优先受偿权的债务 ,例如
房产商拖欠施工单位的建设工程承包款 ,拖欠银行的出让土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等 ; 第三
种是一般债务 , 诸如与工程建设直接有关的材料设备、勘测设计等拖欠款。
( 三)从建设项目主体看 ,可分为 : 原投资人有能力继续建设的项目 , 和需要其他投资人提供后续资金的建设项
目( 这部分项目的投资人 ,有的已停止运转 ,而有的虽在运营但缺乏继续投入的经济能力 )。
二、处置 " 烂尾 " 楼的基本思路
( 一)行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但实际不执行 ,以此督促投资人自行与他人协商转让项
目, 其项目债务由当事人约定处理 ( 原则上是由受让人继续履行 )。该方案比较适用于投资人态度积极、建设
项目财务状况尚未完全恶化的情况 ,政府部门不需承担清理债务的责任。
( 二)行政收地但不处理纠纷。即行政机关实施收地程序 , 在对已完成建筑工程价值量进行估价的基础上拍卖
建设工程 , 该项目由受让人继续开发 ; 原债权人 ,除小业主的预购合同由受让人继续履行外 ,其他债权人均采
取向法院提起民事诉讼的途径解决与房产商之间的经济纠纷 (拍卖所得价款进行提存 ,作为房产商承担经济
责任的担保 ) 。该方案的特点是将项目转让与债务清理相分离 , 优点是行政机关的操作比较简单 , 项目也不再
负担债务 , 缺点是项目起拍价高 , 完成转让的可能性较小 , 而且在施工承包人实际占据工程的情况下 , 可能激
化社会矛盾。该方案比较适用于小规模的建设项目。
( 三)行政收地并进行项目清算。即行政机关实施收地程序 ,在对已完成建筑工程价值量进行估价和对债权债
务进行核算的基础上 ,召开债权人会议 , 削减债务 ,并对建设项目进行拍卖 ; 受让人负责继续履行确定范围内 ,
包括预购合同、银行抵押贷款合同和施工承包合同、建材购销合同等在内的所有债务。其特点是在债务清
理的条件下进行项目转让 ,行政机关需要投入较大精力 ,其优点是起拍价低 , 受让人只须投入后续建设资金 ,
而且债务关系清楚 ,银行、小业主等各方利益都有保障 ,难点在于核减债务须债权人同意。 该方案比较适用于
严重 " 资不抵债 "的大规模建设项目。
( 四)司法强制执行 . 即由债权人向法院提起要求房产商偿还债务的民事诉讼或申请宣告房产商的企业破产 ,
由法院通过强制执行程序拍卖建设工程。其优点是出让和划拨地块上的各类建设项目都适用 ,