烂尾楼处置中的法律尽职调查.docx

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烂尾楼处置中的法律尽职调查
2014—12—23天伦律师
前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。 在烂尾楼处置过程屮，第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一•般 血言，对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置，在主动型处置的情形, 可以通过原开发商配合进行调查；而在被动型处置的情形，则可能需要取得司法 机关的配合以查询项FI的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型 为主的北京烂尾楼处置项「I,为人家分亨烂尾楼处置过程屮的律师尽职调查的工 作笔记。
一、烂尾楼项目尽职调查的要点
在烂尾楼项H尽职调查工作屮，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项n 以下方面的情况：
1、项目本身情况
① 项H前期进展情况，以及项FI证照办理情况。
包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程 施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。
② 项H土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是 否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。
③ 项FI前期是否己被分割处置，如存在部分己被处置的情况，需厘清是否 存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例 如实践之屮可能会出现部分楼号己被法院拍卖给他人的情况。
④ 项1=1已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。
⑤ 项FI己被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封 情况。
⑥ 项H债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程 序或执行程序等。
⑦ 项H房屋销售或预售情况，包括:
项PI房屋销售情况以及办理预售登记的情况;
己预售房屋现处于何种状态，例如其屮哪些业主因未付银行按揭贷款血涉诉 以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？哪些业主己经与开 发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？
2、项目原开发商情况
① 项H原开发商主体资格，是否有效存续。
需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照 是否齐全有效。实践屮可能会存在超出经营范I韦I、经营期限以及未按期缴纳税费 等情况。
② 项ri原开发商对外债务状况。
③ 项H原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。
二、尽职调查过程中的信息获取途径
尽职调查过程屮，我们通常会关注项H的预售、抵押、查封等基本情况。如 何找到准确的信息获取渠道，对于尽调工作的效率有着至关重要的影响。除向原 开发商要求出具相关证明文件，查验相关证照原件以及对项目进行实地勘察以 外，还需至政府主管部门进行查询，
1、房屋预售情况调查
北京市建委会给房地产开发商发放网签钥匙盘，通过钥匙盘可以直接登录建 委网站查询该企业某一项H预售、销售背记的情况以及注销背记的情况。但对于 未办理网签，未进行预售登记的房屋销售情况，则需耍根据预售合同与开发商进 行核实。
2、对房屋和土地使用权已存在的抵押、查封情况进行调查
① 房屋的抵押及查封信息需至各区的房屋登记管理部门查询。
一般情况下