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预售门槛提高
6月14日,北京市住建委下发了提高部分商品房预售门槛的通知。虽然我国暂不能像一些西方国家一样实现现房销售,但此次新规的出台,预示着商品房预售开始“变脸”。
据了解,自1994年出台《城市房地产管理法》确立预售制度以来,到如今,全国各地商品房大多以预售的形式销售。然而,由于预售制度本身的一些缺陷,近年来延期交房、房产证办理纠纷等情况屡见报端。
今年3月国务院办公厅就发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,要求各地区要提高商品房预售门槛,稳步推进商品房预售制度改革。当前上海、广州、深圳、天津、重庆等已陆续颁布了提高商品房预售门槛的政策。
差别化提高预售门槛
6月14日,北京市住建委下发的提高商品房预售门槛的具体通知指出,7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目,需达到主体结构封顶方可办理预售;8层以上(含)的,需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后,方可办理预售。从8月1日起,新签订土地出让合同的房地产开发项目将执行新规定。
对于新规中差别化提高预售门槛,北京市住建委相关负责人在下发通知当日接受《新京报》记者采访时表示,考虑到住房市场供不应求的现状,对满足刚性需求的普通商品住房项目,仍保持原标准,暂不提高预售门槛,保证市场供应。
上述相关负责人同时表示,该通知所提出的“新项目新办法,老项目老办法”的规定,将尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响。而新规正式实施后,各区县房管部门也将按新规严格勘查现场,对未达到施工进度要求的,将不予办理预售许可。
尽管该新规只是在取得预售证环节的一次调整,但可以预见的是,对于部分房源,将摆脱只能看到样板间和规划图的局面。
防止项目烂尾
预售新规虽然只是对部分房地产项目预售门槛提出了要求,但相比现行的商品房预售制度而言,大户型住宅、商业和办公项目确实将彻底脱离“挖坑就能卖”的局面。
据了解,目前北京商品房预售只要满足3个条件,就能申请办理预售许可证。这3个条件分别是:取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并确定施工进度和竣工交付日期。
“对于绝大多数项目而言,这3个条件都非常容易达到。”阳光100集团常务副总裁范小冲表示,前面两个条件只要在拿地之后按照正规流程操作,开发商一般都是能拿到的,而第3个条件的约束力也并不是那么强。
范小冲指出,“很多项目在前期规划及一些预支出上的投入就能达到总投资的25%,也就是业内常说的挖坑就能卖。但一些楼盘在操作中没有足够的后续资金跟进,要通过预售来获得资金注入,如此运作的最大风险就是不排除项目烂尾的可能。
”
实际上,在该预售新规颁布一周之前的6月6日,北京市住建委就正式发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》,规定商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取。据了解,由2010年暂行的办法中规定了4个申请提取预售资金的节点,而新办法又增加了两个节点。
两个措施相继出