对农村房屋买卖纠纷案件的思考
[ 发表时间:2008-2-18 9:09:01 阅读: ]
山东英良泰业律师事务所 苏村野
(此论文获2007山东律师论坛民事类一等奖)
内容摘要:本文从现状出发,以农村房屋买卖纠纷为对象,针对司法实践中的争论焦点,将《土地管理法》与《合同法》结合在一起,进行了论述并提出了对策,仅供参考。
关键词:农村房屋买卖纠纷合同效力解决对策
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快,大量农民涌向城市,由于各种原因,他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋;而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下,农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。
实践中,相当一部分群众的法律意识不强,合同签订后没有及时办理过户手续。
以威海市为例,近年来威海的房地产市场火暴,房价一路攀升,尤其是城乡结合部,很多城中村面临拆迁改造,而很多农村房屋的买卖合同从签订到买受人要求出卖人协助办理过户手续,房价可能已经上涨了许多。一些出卖方为了获取更大的经济利益,拒绝协助买受方办理过户手续,导致此类纠纷不断增多。而此类纠纷的彻底解决既涉及农村房屋买卖的效力问题,又事关房屋所有权和宅基地使用权的过户手续问题,也在立法、司法和行政方面存在着如何协调和互动的关系问题。这类案件大部分的诉讼请求是要求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。
司法实践中,有的学者认为应适用合同法,认定农村房屋买卖有效;有的学者认为,作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法规定。
关于农村房屋买卖合同的效力,笔者认为应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。
国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但笔者认为,《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据。
笔者认为,审判实践中的具体情况应具体对待:对经村委会同意,出卖人有产权证的,或虽由于年代久远或正在办证而没有产权证的,买受人应向法院提供该无证房屋可以办理权属初始登记和转移登记的证据,如诉争房屋的建设许可证等相关证件,未提供的,法官应予以释明,并可以按原告的申请向房管部门出具查询函,只要房管部门认为可以办理产权证初始登记的,一般都认定房屋买卖有效(除非讼争房屋权属不清或系违章建筑等本身存在问题),并要求出卖方协助办理过户手续,在执行时则向有关部门发协助执行通知书。
禁止农村房屋买卖政策的背景及其负面影响
针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象,为保护有限的土地资源,2004年11月国土资源部《意见》出台,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;同时要求各地进一步加强农村宅基地管理,正确引导农村居民住宅建设合理,节约使用土地,切实保护耕地,而事实上《意见》
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