世联——中旅农科项目策略总纲.ppt

另辟蹊径,突出重围
——中旅农科项目策略总纲
世联地产顾问(深圳)有限公司
2002-12-29
1
解决的三个问题
1、形象定位(是什麽)
2、全攻略(凭什麽是)
3、总控图(怎麽做)
2
另辟蹊径,突出重围
比较结论:本项目容积率最低、覆盖率最小、规模大
1、市场 550万 vs 150万
2、竞争对手出新出奇
(花园、豪庭、名苑、雅居)
3、品牌资源和街区演进
1928、旅游、实力、国际化的、中资四大家族、酒店、红五星……
农园路 1997东海 1999年香榭里 2003年
4、地块资源和产品气质
地块特质即静且近

天主教堂、大片绿地、德式堡、名人俱乐部、国际网球中心
5、客户喜好
可引导性:供给改变需求。偏好性:身份感
价值感、尊贵服务
圈子
家人(子女教育)
单位:万平方米
美庐锦园-4;世纪村二期-8
中海深圳湾-10
世界花园-7
锦绣花园三期-8

碧海云天-26
汕头联泰地块-33
波托菲诺-97
招商海月-22
蔚蓝海岸-26
海岸明珠-6;观景台花园-5
长城项目-32;山海人家-3
漾日湾畔-6;佳嘉豪苑-5
翠堤湾-22
绿景海苑-20
万科沙嘴项目-23
阳光带海滨城32万
环深圳湾两年内推出量 660万
中心区一年内 120万
香蜜湖一年内 70万
其他(、星光名庭、嘉宝田、玮鹏、鸿祥)150万
3
另辟蹊径,突出重围
产品扬长避短
特色劣势
组团设计,较小的尺度空间自然资源条件一般,不临湖
双重空间层次,更为私密建筑间距和视野受限
私家、个人化的车库设置朝向不佳环境空间较小
同期片区唯一真正TOWNHOUSE 内、外配套缺乏
中旅· 国际公馆
公馆:古代诸侯的宫室。引申指一些比较高级的住宅。
——引自《辞海》
——百年中旅、传奇城邦
——入住中旅公馆、跨入世界大门
——曾经是名流贤达的府邸,如今是尊贵的私家领地
4
另辟蹊径,突出重围
熙园VS中旅花园
熙园
中旅
规划布局
最小建筑间距32M,一边开阔
最小建筑间距24M
一条轴线,建筑—公园—建筑圈层结构
一条主轴线,四个组团空间
全部朝东南、南
大部分小高层朝西南、西
景观环境
三个环行公园、人工湖
临香蜜湖
道路空间和组团园林
车库
集中式车库,半地下为主,设采光井引入水景
建筑立体绿化
组团地下车库,设采光井,House半地下私家车库和地面私家车位,车库送工具间洗衣间
TOHO
230~270㎡三层复式一梯两户
210~310㎡ TOWNHOUSE和二层复式,一梯两户不设电梯
送私家花园,部分底层送储藏间,顶层阳光室和露台
送超大露台,前后花园,双车位,送储藏间、工具间,部分临水
部分主卧室朝北
多层
7F一梯两户带电梯、
6~8F一梯两户带电梯
临水,送双阳台
11F、18F两梯两户
9~18F一梯两户或两梯两户
部分户型设有入户花园、一半送阳台
部分送阳台
一半底层送庭院
部分底层送庭院
小高层
户型标准,基本无缺陷
部分户型有较大缺陷
5
另辟蹊径,突出重围
天阔之城
阔
建立一套全新的标准体系
在老三讲的基础上加入新三讲,讲地段、讲户型、讲价格到讲历史、讲品位、讲境界。
公馆标准:
深圳豪宅四大版块红树湾(海景)、中心区(CBD)、华侨城(人文)、香密湖农科(生态)
城市中心——公馆一定位于城市中心地带。
静享自然——闹市静土。
低密度的——容积率低,坚持只用1/4的土地造房子。
空间无限——公馆空间是多功能的,可以是居住的地方,但同时也可以办公、商务。
高适应性——可以适应业主的各种需求。
个性私家领地——庭院标识、路名、门徽
贤达名流——百万买宅、千万买邻,公馆汇集了城市最精英的城市贵族,知富阶层。
品质服务——中旅酒店管理和服务
增值保值——公馆象陈年的红酒,历久弥珍
系出名门——瓜那利斯特拉迪瓦里
6
另辟蹊径,突出重围
中旅国际公馆全攻略图
产品攻略
公馆街区、环境
公馆建筑
公馆配套
公馆服务
林荫街区
个性领地(组团识别、个性信箱、门牌、门徽、个性化庭院、空中花园)
艺术生活:雕塑走廊、名画装饰
双重空间(Hierarchy of space)
建筑内部弹性百变空间
建筑功能多样性
·舒适超值空间:house超大露台、一层庭院、
名校策略
中旅国际酒店管理公司提供酒店式管理服务,封闭式管理
中旅VIP卡
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事件
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百年中旅,传奇城邦
系出名门、国际公馆
会所售楼处
地面区位+模型台+资料台展示,街区历史感展板
管家式迎宾
样板房
弹性大空间+可变隔墙