同策上海金山朱泾镇塘园路项目定位.pptx

初看金山朱泾地块,
没有人会怀疑他的操作难度:近邻老镇中心,,小型开发体量;
然而,我们如果想实现一个开创、成就一段传奇,从而达成品牌树立,
则必须将其作为一个地产作品,
跳出眼前的羁绊,
明晰项目使命及目标,塑造自身独立的价值体系,实现区域标杆级地位确立!
一份优秀的地产作品
承载公司品牌战略的重要平台
项目使命
精准定位
品质与品牌
营销执行
条件认知——对地块、市场、客户认知,研判产品定位方向
项目定位——产品线选择、户型定位、项目形象、价值体系梳理、经济测算
同策资源——同策资源、操盘经验、服务体系
报告思路
项目属性解读
通过项目地块的初步认知,寻找阻碍公司战略和地块价值实现的核心问题!
朱泾镇区位属性
项目属性解读
地处上海西南角,远离城市中心,难以吸引市区客户关注
区域形象—偏远、偏僻
以电子、轻工、服装为主人力密集型产业和朱泾工业园的汽车产业
产业发展—人力密集产业
金山区北部行政、经济、文化、居住中心,2010年居住人口达13万人
未来规划—人居中心
A6\A7\A30高速道路及G320亭枫公路
交通不便—难以改善
朱泾板块属于典型的封闭型区域市场,客户主要来自板块内部
未来规划
人口规划:
,远期2020年人口规模达13万人,城镇化水平达到90%。
产业规划:
朱泾现代大型商品交易市场群是整合朱泾镇现有专业市场资源,依托北部工业园区的“金山汽车大世界”,规划形成现代汽车整车和汽摩配件为主、二手车为辅的现代大型商品交易市场群。
未来人口规模扩大,新兴专业市场形成
项目属性解读
城南新区
本案
老城区
地块位置
项目属性解读
地块北侧为公园,南侧为卫校、医院和商业较为集中的金龙新街,东侧规划为综合性商业广场
亭枫公路
东风路
汇福商业中心
救护站
医院
卫校
金龙新街
金上海生活广场
地块属性
项目属性解读
项目四至
东至东风路,南至众安路
西至塘园路,北至亭枫公路
占地面积
39202平方米
容积率

土地属性
总建筑面积:
住宅:
商业:5488平方米
建筑密度
36%
绿化率
35%
项目要求
停车位610个,限高35米
地块基本方正,但东地块被卫生路分割,不利于社区整体规划
东风路
塘园路
朱泾公园
中灌塘
本案
卫生路
亭枫公路
地块现状
项目属性解读
东地块已完成土地平整,西地块现为农田
卫生路东侧地块
卫生路
卫生路西侧地块
河道
西地块
沿亭枫公路绿化带
项目属性分析
项目属性解读
有利因素:
道路交通可达性尚可
地块中间有自然水系
不利因素:
封闭型区域市场,外部人口导入存在阻隔
商业配套欠缺、档次较低,缺乏高端社区居住氛围
区域内房产市场发展缓慢,相应配套欠缺
南侧紧邻医院,有一定的置业影响
机会点:
区域处于价格洼地
区域内需要具有领导型的标杆性项目
受供应限制,潜在需求存在较大释放可能
区位属性
区位交通
地处朱泾镇城南新区,属封闭型市场,外部人口导入困难;邻近亭枫公路,道路交通可达性尚可
区位配套
商业配套欠缺,档次较低,缺乏高档社区居住氛围
产业园区
附近纺织、机械等密集加工产业较多,存在一定置业需求
市场格局
区域内房地产市场发展缓慢,缺少在售项目,有机会树立区域标杆项目形象
地块属性

,,限高35米,产品线选择偏弱
景观资源
地块内部有部分自然河道资源
地块条件限制了产品线的选择性,且地块分割加大了项目整体打造难度