2009年昆明城中村市场报告.doc

2009年昆明城中村市场报告
2009年11月04日信息来源:田野机构投资顾问部
2008年2月,昆明启动了城中村改造工作,昆明主城建成区范围内共有城中村336个,涉及土地面积约9万多亩,拆迁总建筑面积约3800万平米。截止2009年10月,已有102家企业参与到城中村改造工作中来,城中村改造已投资近150亿元。
一、城中村改造进展情况
1、土地交易
凤凰新村、新发村、老李山村、任旗营村、南亚片其(包括三个村)和太乙桥村完成了土地交易,,将新增建筑面积约150万平米。
2、拆迁安置
目前有56个村正在进行大规模拆迁,累计拆除城中村各类建筑物约250万平米,16个村开工建设回迁安置房。
3、专项规划
目前已有67个村通过专项规划,涉及土地面积约6000多亩,将新增建筑面积约2500万平米。
二、城中村改造对昆明房地产市场的影响
1、未来5年,昆明房地产开发将主要以城中村改造为主
昆明房地产市场经过2005-2008年的高速发展,目前昆明主城建成区范围内土地资源极度紧缺,未来5年昆明房地产开发将主要以城中村改造项目为主。
2、房地产的开发格局将由二环以外向二环以内演变
昆明二环以内城中村占地面积约6000多亩,通过改造,未来5-8年二环以内将新增建筑面积约1500万平米,物业类型将主要以城市综合体、CBD、商务公寓、高级住宅等物业类型为主,为未来购房者和投资者提供了大量二环以内的购房机会。可以预计未来几年二环以内房地产市场竞争将更加激烈,在一定程度上抑制二环内区域房价的过快增长,也将对二环以外房价造成较大影响。
3、未来几年,昆明二手房市场将迎来一个春天
随着大量城中村的拆迁改造,大量村民和外来务工者将必须购买和租住商品房,昆明二手房租金和销量将有大的增长。
4、城中村项目不会导致房地产市场的供过于求
未来几年,虽然城中村项目将会逐渐上市,但市场供应量并不会出现集中上市、供过于求的状况。田野预测,城中村改造项目将从2010年大规模开始销售,其中2010年城中村改造预计新增建筑面积约150万平米,2011年新增约300万平米,2012年预计供应量达到最大,新增建筑面积约550万平米,2013年有所减缓,新增400万平米。因此,这几年的供应量与昆明近年来每年400-500万平米左右的一手房销售量相比,基本一致。
 
附图:2010-2013城中村改造新增建筑面积预测
附表:昆明城中村项目通过专项规划名单表
序号
改造片区名称
1
新发村
2
梁家河
3
太乙桥村
4
佴家湾片区
5
木器厂片区
6
南窑村片区
7
云溪片区(云溪、永丰1、2、3组)
8
大树营大营、中营、后营
9
竹园村
10
新治村
11
陈旗营
12
鸣泉村
13
小板桥片区
14
云溪社区
15
中闸社区
16
向化片区
17
雨龙村
18
羊甫社区
19
土桥村
20
晓东村
21
小麻苴村