康桥水岸别墅营销策划方案.pptx

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——目录——
一、前言…………2
二、项目总案理解…………3
三、产品组合分析…………5
四、项目各项定位…………10
五、项目营销推广策略…………17
六、项目若干建议…………28
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前言
商城县以汤泉池度假别墅较有代表性,但其做为旅游度假性质,居住者不固定、使用功能不完整、周边生活配套不完善、交通出行不方便,拉开了其与纯住宅别墅的距离。
目前住宅功能别墅项目目前在商城县城关还处于萌芽阶段。与本案一路之隔的别墅群,从整体建筑风格及别墅种类(联排别墅)来看,都不是真正意义上的别墅。因此,本案规划发展在商城县别墅市场应是首屈一指。
如何使本案品位冠绝商城县房地产市场;如何使本案销售业绩引领商城县其他楼盘;如何把本案的别墅及高层、小高层等物业形式有机地融合销售,是当前前期策划的重中之重。
本策划报告通过对商城县房地产市场的分结合本案自身的具体特点,提出一系列我们认为行之有效销售策略,仅供开发企业参考……
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——项目总案理解——
项目地块属性
•地理位置:商城县城关边缘地带。
•区域发展:具备良好的发展前景。
•项目规模:现有商城县别墅类项目中最大。
•环境状况:灌河风景、地势起伏有致。
项目规划分析
•本项目所处区域正处于开发阶段,因此项目周边生活、商业配套相对缺乏。
•本项目面向灌河,紧邻主干道,是商城县城关环境、交通均为最优的区位。
•随着项目沿街商业的建设,可以预测项目周边的配套将会日益完善。
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项目交通分析
•项目与外围交通联系较为方便,北临路宽80米的国道,出行便利。
•项目内部由于受地形限制,出入口均设在国道上,且为项目的唯一出
入口,届时势必将引起该出入口车辆拥挤的情况发生。
周边环境综合评价
评价细目
优秀
良好
中等
一般
较差
备注
自然景观
★
灌河风景,自然丘陵
交通情况
★
紧邻国道
社会人文
★
……
区位形象
★
……
生活配套
★
主要指除项目本身外的其他市政等配套
辅助配套
★
项目内部配套丰富
——项目总案理解——
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——产品组合分析——
项目SWOT分析
在对项目进行产品的建议时,首先需要清楚自身项目存在的优缺点,知己知彼,才能制定整体营销策划方案,以下是对项目优劣势的分析。
S(优势)
大规模别墅群+景观+区位
W(劣势)
地块完整性略差
区域内居住、商业氛围有待提升,缺乏外围商业、生活配套
O(机会)
•本项目与区域内其他别墅项目比较明显占据上风。
•开发水平提升项目自身形象
T(威胁)
•区域外同档项目客群争夺
•政策风险
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☞规模优势
总建筑面积近7万㎡,以独立、双拼、联排别墅为经典组合,以高层住宅为主导配置,酒店宾馆购物场所为相关配套,以环境绿化山水形成独特品位。如此丰富的物业形式搭配在商城县城关绝无仅有,从而形成独特的规模优势。
——产品组合分析——
S(优势)
☞区位优势
该项目位于商城县城关西北侧,312国道以南,背邻商城县主要干道,与城中心仅五分钟车程,交通来去自如十分方便。相对于其他住宅区其区位优势十分优越。
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——产品组合分析——
☞建筑风格优势
项目建筑风格以欧式古典田园风格及中式为一体的主体形式和风格为主。相比与商城县其他住宅类建筑具有明显的识别性。屋顶、檐口、窗框、线角等方面的处理恰到好处。诠释了康桥水岸项目丰富的文化底蕴外立面整体的色彩及造型都与项目自身亲水的特质及设计基本理念相符。
☞规划优势
从项目总体规划来看,以项目地形高低起伏现状为依据,规划有高层住宅、小高层住宅,独立、双拼和联排别墅以及较全面的配套设施。总体规划布局合理、统筹超前,并符合当前不同层次人群居住需求。
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•人造景观
项目配套独特的亲水栈道设计,匠心独运,以“水”为中心创造出富有品位的水韵长廊。业主可在岸边嬉戏、可在栈道上驻足徜徉。此外,小区内部合理的空间安排,绿化小品的精心安置将以人为本的理念演绎的淋漓尽致。
——产品组合分析——
☞景观优势
•自然景观
该项目濒临波光潋滟的灌河水系,尽享辽阔水岸美景风光。背靠苍翠青山,内部地形起伏有致,不仅环境优雅清幽,在风水上也是是一块难得的且具有时代意义居住项目用地。
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——产品组合分析——
☞品质、品位优势
康桥水岸项目的规划理念、物业形式、工程质量、景观绿化、商业配套以及各项经济指标等均在商城县住宅项目中名列榜首。其中自然景观与建筑群的完美结合与统一是项目的一大亮点。凭借高标准的规划建筑设计、高质量的建筑施工、高品位的群体风格,项目必将建设成商城县城关具有高升值潜力的楼盘。
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W(劣势)
☞地块完整性略差
项目地块总体形状呈直角三角形,西南方向较为狭窄,不利于