东渡国际常州薛家镇.ppt

——东渡常州薛家镇奥园项目定位深化报告
思考路径
核心问题界定
目标下的策略
定位方案建议
开发策略及经济测算
产品定价
开发销售策略及测算
4
目标下的策略
创新、产品组合突围
景观特色、宜居概念
高性价比、高附加值产品策略
2
核心问题界定
核心问题
开发目标
实现项目价值体系
销售利润最大化
挖掘项目价值
实现价格突破
市场格局分析
1
可行方案建议
开发策略及经济测算
产品方向
产品方案
3
产品建议
借鉴案例分析
项目开发目标
项目核心问题
开发策略及经济测算
核心问题界定
目标下的策略
定位方案建议
直接竞争——薛家镇居住区
以薛家镇自然镇为基础的居住区,相对于东面的核心区属于边缘地带
间接竞争——沿江开发区域
沿江开发区,隶属新北区,位于市区北部边缘地带
直接竞争市场薛家镇居住区
市中心
干扰竞争市场新北核心板块
间接竞争市场沿江开发区域
干扰竞争——新北核心板块
通江路及晋陵路沿线,是常州市重点的新规划区
核心问题界定
区域市场格局
由于本案客源分布范围较小,区域封闭性强,
故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅项目为主要研究目标
直接竞争区域
间接竞争区域
竞争区域
市场界定
干扰竞争区域
核心问题界定
区域市场格局
竞争区域
项目名称
容积率
主要产品
直接竞争
U-house

小高层
奥林匹克花园
1
小高层、多层、联体别墅
武房地块

小高层
河海房产地块

预计小高层为主
间接竞争
新城清水湾
2
高层、小高层、花园洋房
滨江明珠城

小高层、高层
锦海星城

小高层、高层
新立名园
2
小高层
区域内产品线相似度较高,多以小高层为主,缺少产品创新
核心问题界定
竞品产品力对比
区域市场格局
区域内项目风格相对单一,立面多以涂料为主,整体欠缺品质感
项目名称
建筑风格
立面材料
U-house
现代简约
面砖
奥林匹克花园
现代欧陆
面砖
武房地块
现代中式
涂料
河海房产地块
未知
未知
新城清水湾
现代简约
涂料
滨江明珠城
现代中式
面砖
锦海星城
现代简约
涂料
新立名园
现代简约
涂料
核心问题界定
竞品风格及品质对比
区域市场格局
项目
主力户型
户型特点
U-house
100-135m2三房为主
户型相对单一,大部分房型极为紧凑
奥林匹克花园
103-139m2三房为主
部分房型有N+1的附加值概念
武房地块
80-90两房为主
户型常规,大部分两房有空中花园
河海房产地块
未知
未知
新城清水湾
80-90m2二房为主
附加值较高,花园洋房退台设计
滨江明珠城
123-143m2三房为主
部分大三房有入户花园、弧形观景窗
锦海星城
102-138m2三房为主
户型紧凑,大部分三房双卧室朝南
新立名园
89-95m2两房为主
两房有空中花园附加值,但南北不够通透
区域内项目房型相对紧凑,小二房与小三房具有较大的市场空间。
从市场反馈来看,含有附加值的产品较易为市场接受,但现有房型对附加值体现尚显单一。
户型多以100-140m2三房为主,产品品质较为普通,附加值较低
竞品户型对比
核心问题界定
区域市场格局
区域市场价格体系
竞争区域
项目名称
产品线
成交单价(元/m2)
直接竞争
U-house
小高层
3600
奥林匹克花园
小高层
2800
多层
3500
间接竞争
新城清水湾
高层、小高层
3200
花园洋房
3800
滨江明珠城
高层、小高层
3450
锦海星城
高层、小高层
2950
新立名园
小高层
3200
目前区域市场高层/小高层公寓产品主力单价:3200-3500元/m2
多层公寓产品主力单价:3600-3800元/m2
核心问题界定
区域市场格局
未来供应量预估
区域未来一年供应量集中,总计约300万方,市场去化压力巨大
竞争区域
在售存量
未来一年预推案量
合计
新北区
约198万方
约100万方
约298万方
核心问题界定
区域市场格局