未按照规划许可面积建造的房屋登记.doc

未按照规划许可面积建造的房屋登记.doc:..未按照规划许可面积建造的房屋登记在房屋登记实际工作中,房屋申请登记面积与规划许可面积不符的现象较为普遍。其中,有的是因为建设单位不按照规划许可的内容,违法违章建设而造成的;有的是严格按照规划许可进行建设,由于各种客观原因而造成的;也有的是由于工作失误,导致面积计算错误而造成的。因此,房屋登记机构不能因为房屋的申请登记面积与规划许可面积不符,就简单地以“未按照规划许可的面积建造”为由不予登记,而应该对造成面积不符的具体原因进行认真分析并确认后,才能够做出准确的判断。一、,违法建设建设单位,尤其是房地产开发商在经济利益的驱动下,故意违反规划,不按照规划设计图纸建设房屋,造成既成事实,主要表现在以下几方面:第一,擅自改变房屋用途。如将底层住宅变为商业以提高房屋的价值;将物业用房变为住宅、设备用房变成仓库以增加可出售房屋等。第二,擅自对房屋进行加层。如将设计10层的建筑实际建设成11层以提高容积率、增加可实际出售面积;将原设计为斜坡结构的屋顶变成阁楼以增加顶层房屋的卖点,便于销售等。第三,擅自改变房屋内部结构。如在房地产市场不景气、楼盘大面积户型滞销时,将原设计为1户的跃层房屋改变为2户,将大面积户型改为2户甚至多户小面积户型,以便于将房屋尽快销售回笼资金等。第四,擅自改变房屋外形。如将设计的非封闭阳台改为封闭阳台以增加可销售面积等。由于建设单位主观上故意违反规划许可,不严格按照规划许可建造房屋,势必造成房屋申请登记面积与规划许可面积不符。,一是由于工作人员工作疏忽、计算错误造成的;二是故意将建筑面积计算错误,以少缴纳税费。目前,我国各城市的城市建设配套费等建设项目,前期费用一般都是按照建设项目的建筑面积进行征收。部分建设单位尤其是房地产开发商为少缴纳有关税费,在办理施工审查计算房屋建筑面积时,采取各种手段故意少计算建筑面积,以达到少缴纳税费的目的。而在房屋申请登记时,又按照正常的实际建筑面积进行计算和申报,造成房屋申请登记面积与规划许可面积不符。二、,其面积计算依据主要是2000年8月实施的《房产测量规范》(GB/T17986-2000)。而规划许可面积一般来自于施工图审查单位出具的施工图审查意见书,其面积计算的依据主要是2014年7月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)。由于两个规范的使用范围、制定时间不同,造成两个规范在很多具体规定上存在较大的差异(见表1)。由表1可以看出,两个规范在很多规定上存在着明显的差异,甚至是相互矛盾。因此,对于同一建筑,由于进行建筑面积计算所依据的标准不同,计算出的建筑面积也必定不一致。,对于房屋内的共用面积都按照不同的用途进行了面积分摊。而规划许可面积一般将各种设备用房的面积单独列出,楼梯、电梯的面积则计算在相应层的面积当中。例如某商住楼,1、2层为商业,3至10层为住宅,地下室中有为全楼服务的配电、消防用房。其规