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北京宋庄画家村小产权房纠纷案件
关键词: 农村房屋买卖 农村宅基地买卖 小产权房买卖
律师点评:通州画家村农村房屋买卖无效案件具有很强的代表性而被媒体关注,这个案例也让我们深刻反省现在的
城乡二元化的土地制度。
宋庄农民和艺术家之间关于房屋买卖的诉讼,已经引起了全国的关注。这件看似普通的民事诉讼,它的来龙去脉其
实也十分简单――艺术家当初低价购房,而随着房价升值,农民又要求夺回自己的房屋,正好相关的法规成为农民夺回
房屋的依据。在这个简单的事件中,见证了中国城乡二元对立的历史背景,见证了房地产业土地变黄金的好时光,见证
了城市化浪潮下城乡人口的对流,也见证了文化产业在中国萌芽成长并承载了神话般期待的进程。
北京宋庄画家村案再调查 :小产权房买主看到希望
一起农民房买卖纠纷,因为地处宋庄——一个蜚声中外的北京郊区画家村,牵涉到大批画家的去留和画家村的存亡
而分外引人注目。
官司一打数年的背后,是农村宅基地尚不能自由流转带来的利益困境。
小产权房一天难以放开,类似的案件就还将继续,但北京市二中院留了“伏笔”的判决,也让小产权房的买主们看
到了希望
时隔一年,宋庄画家李玉兰和卖房农民马海涛之妻董秀梅再次走进北京市通州区宋庄镇法院。这一次,他们在原被
告席上换了个位置。
6 年前,农民马海涛以  万元将自家宅院卖给了李玉兰,两年前马海涛则“依照法律精神”决定将其要回来。
经过 2007 年的一审二审,北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定,判定房产买卖无
效。李玉兰败诉失房,而马海涛则被判返还李玉兰总计  万元的卖房款与补偿款。
因为地处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇, 李玉兰案成为 2007 年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。 它的走向,
影响着有同样遭遇的其他 12 位画家,甚至或将改写画家村的未来。
画家们没有放弃。 3 月 3 日,以“信赖利益损失”为主要诉讼理由,李玉兰反诉马海涛,要求赔偿 48 万元。
二十几位画家、几位其他区镇的购买农民房的旁听者、二十几位记者和长枪短炮,将仅容三四十人的宋庄镇法庭挤
得水泄不通、异常热闹。
在一个上午原被告双方的激烈争论后,法官建议双方调解。无奈,双方肯接受的调解金额差距过大,调解失败。宋
庄案的审理结果将再延迟 6 至 7 个月才能最终水落石出。
土地升值,农民反悔
二审判决书留下的一个“伏笔” ,间或成就了宋庄案的再开庭。
在判定买卖房合同无效之外,北京市第二中级人民法院认为,应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得利益等确定
对买方的信赖利益赔偿。因为“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由
主张合同无效,故应对合同无效承担主要责任” 。
2002 年,李玉兰买下位于北京东郊的宋庄镇辛店村的 160 平方米房产时,画家村才初具规模,四百余名画家或买或
租,建起了自己的工作室,当时一个院子的年租金只有两千元。而如今的宋庄,由于有两千多名艺术家的安营扎寨,使
得租金暴涨至 1 万元。五年内,土地至少升值五倍。 “更重要的是,宋庄镇已经在做整体规划,如果拆迁,农民便能得到
一笔巨额补偿款, ”宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰告诉记者, “这也是农民起诉要回房屋的重要原因。 ”