房地产营销计划书论文.txt

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房地产营销计划书
一、房地产项目地块的基本资料
该地块位于内环线以内西起西藏北路,南临中兴路,北靠天通庵路,东接宝通路,总占地面积约 公顷,原来被称作“中兴城”,是闸北区最大的旧区改造项目。经测量,以人民广场为中心,半径 公里之内,东面是陆家嘴、南面是静安寺、西面是打浦桥、北面就是该地块的所在地。M8 线的出口就在地块的西南角。现用来做多功能的房地产开发,以住宅商品房为主,辅以生活和商务性的配套用房。
本案
图 1-地块位置
二、房地产项目地块的调研简报
1、周边环境及配套设施、该地块处于内环线以内,出行方便,项目周边交通便捷,西距南北高架约 700 米、北距内环高架约 800 米、距南京路商业圈 2 公里、距上海的政治文化中心人民广场 公里。同时,由于是旧区改造项目,该地块的周边生活配套较为齐全。附近轨道交通有 1 号线、 3 号线、4 号线、8 号线,公交有 305 路、108 路、306 路、929 路、310 路等,教育资源有市北高级中学、青云中学(区重点) 、闸北区第三小学(区重点) 、芷江中路幼儿园(市重点) 金鹭幼儿园,医院有中医医院、闸北区中心医院,商场有联华超市、上砂菜市场、光明便利店、世纪联华、信谊大药房等。
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2、周边房地产开发情况、该地块属于闸北区不夜城商圈, 目前同属该商圈的还有 7 个主住宅类的房地产开发项目正在进行,分别为都荟豪庭、复地新都国际、中海万锦城、青蓝国际、苏州河北岸东块 1 街坊地块位、七浦路时尚汇以及卓悦居。如图 2 所示,可以清楚地比较相近的项目与本案的位置关系。其中,青蓝国际与本案一样同属旧区改造项目,主豪华居所、景观住宅,目前尚未动工,而其他项目以精装小户或公寓为主,规划社区较完善。
本案
图 2-周边房地产开发项目
3、SWOT 分析、优势该地块开发商实力雄厚, 是一家在香港上市的著名房地产企业, 曾通过走精品路线创下辉煌业绩,拥有丰富的房地产开发经验,业内口碑良好,为消费者广知与信赖。其所拥有的开发经验、管理能力无疑是其面对新一挑战的优势。劣势由于该地块属于旧区改造项目,前期的准备、清理工作比较繁琐,和以往的开发项目有一定的区别。同时,由于该地块的面积大,如何合理规划尤其是引进新的开发模式对开发商来说也是一个巨大的挑战。机会现阶段在市中心区域,以全新的国际顶级地产开发模式“豪布斯卡”打造的项目屈指可
数,所谓“豪布斯卡”是指一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、住宅于一体的城市综合体。以该地块目前具备的条件来说,比如地理位置、周边配套设施等,非常适合通过这种模式打造一个独具特色的复合街区。
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威胁就该开发项目而言, 威胁主要来自于周边的其他房地产开发项目, 尤其是距离本案不远的青蓝国际,这两者的相似之处很多,同是旧区改造项目,也同样希望走豪华精品路线,打造出功能复合型项目的典范。
三、营销规划
1、项目的目标市场、本案所处地理位置优越,周边配套齐全,有意将其打造成为市中心别具特色的国际化复合街区,功能复合型项目的典范。因而,该项目的定位是偏向于中高端的,住宅部分主要面向的是具备一定经济实力,要求出行便捷,追求生活品质