2018郑州loft公寓项目调研报告32p研究报告.pptx

一、LOFT产品概述
LOFT定义及分类
本地LOFT相关法规
LOFT产品优劣势分析
调研LOFT产品分布
LOFT定义及分类
LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间。目前作为一种房地产产品形态的主要要素包括:高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为:
流动性,户型内无障碍;
透明性,减少私密程度;
开放性,户型间全方位组合;
自主性,通常是业主自行决定所有风格和格局。
Loft分类
按用地性质,分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft;
按交房是分有分隔楼板,分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft;
按是否装修,分为精装修loft和毛坯loft;
本地LOFT相关法规
《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定:
【住宅层高】,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室(厅)层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。
【办公层高】,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;(×2+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
【商业层高】商业建筑当层高大于等于5米,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于等于10米(×2+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。
本地LOFT相关法规
以上规定决定了,在不额外占用容积率指标的前提下,,,。层高在以上限制高度范围之内,可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”;否则,在计算容积率指标时,建筑面积就按规定相应加倍计算。
这也直接决定了,,、。住宅性质的Loft若要不额外占用容积率指标,,而这一较低的层高水平难以有效利用,因而住宅性质的Loft产品较为少见。
调研LOFT产品分布
项目名称
位置
体量
销售状态
主力面积
成交均价
总价
正弘高新数码港
高新区瑞达路与科学大道
26121㎡,760套
在售
36-54㎡
8500元/㎡
34-55万
龙汇国际
高新区玉兰街与金梭路
88641㎡,746套
线下销售
38-79㎡
8700元/㎡
33-70万
创艺中心
高新区西三环与北环路交汇
22090㎡,232户
尾盘
232-320㎡
9200元/㎡
200-300万
清华城
中州大道与货站街交汇处
约4万㎡,465套
认筹中
46-80㎡
——
——
美立方
经开区商英街与经开第一大街交汇处
11410㎡,282套
13年已售罄
36-88㎡
11500元/㎡
40-100万
翡丽公馆
经七路与红旗路交汇处向北
LOFT产品10套
未开售
79-100㎡
——
——
乐丁广场
中原区农业西路与秦岭路
42327㎡,400套
剩余7套
57-79㎡
9500元/㎡
54-75万
调研LOFT产品分布
龙汇国际
正弘高新数码公寓
乐丁广场
创艺中心
星光国际
美立方
翡丽公馆
清华城
LOFT产品分布总结
郑州市场上的Loft项目(尤其商业性质Loft)多位于主城区边缘、相对成熟度较低的区域,或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内
Loft所在区域整体成熟度不高,周边配套设施有待提升;
Loft的产品形态是较多地段相对不成熟项目提升项目竞争力、增加产品附加值的选择;
LOFT产品周边有较多写字楼项目支撑,未来升值空间较大。