2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p 33页文档.ppt

pany?pany??PERAChina目录一、LOFT产品概述二、LOFT个案分析三、pany?PERAChina一、LOFT产品概述?LOFT定义及分类?本地LOFT相关法规?LOFT产品优劣势分析?pany?PERAChinaLOFT定义及分类LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间。目前作为一种房地产产品形态的主要要素包括:高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为:?流动性,户型内无障碍;?透明性,减少私密程度;?开放性,户型间全方位组合;?自主性,通常是业主自行决定所有风格和格局。Loft分类?按用地性质,分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft;?按交房是分有分隔楼板,分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft;?按是否装修,分为精装修loft和毛坯loft;pany?PERAChina本地LOFT相关法规《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定:【住宅层高】,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室(厅)层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。【办公层高】,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;(×2+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。【商业层高】商业建筑当层高大于等于5米,计算容积率指标时,。(+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于等于10米(×2+)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。pany?PERAChina本地LOFT相关法规?以上规定决定了,在不额外占用容积率指标的前提下,,,。层高在以上限制高度范围之内,可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”;否则,在计算容积率指标时,建筑面积就按规定相应加倍计算。?这也直接决定了,,、。住宅性质的Loft若要不额外占用容积率指标,,而这一较低的层高水平难以有效利用,因而住宅性质的Loft产品较为少见。pany?PERAChina调研LOFT产品分布项目名称位置体量销售状态主力面积成交均价总价正弘高新数码港高新区瑞达路与科学大道26121㎡,760套在售36-54㎡8500元/㎡34-55万龙汇国际高新区玉兰街与金梭路88641㎡,746套线下销售38-79㎡8700元/㎡33-70万创艺中心高新区西三环与北环路交汇22090㎡,232户尾盘232-320㎡9200元/㎡200-300万清华城中州大道与货站街交汇处约4万㎡,465套认筹中46-80㎡————美立方经开区商英街与经开第一大街交汇处11410㎡,282套13年已售罄36-88㎡11500元/㎡40-100万翡丽公馆经七路与红旗路交汇处向北LOFT产品10套未开售79-100㎡————乐丁广场中原区农业西路与秦岭路42327㎡,400套剩余7套57-79㎡9500元/㎡54-pany?pany?PERAChinaLOFT产品分布总结?郑州市场上的Loft项目(尤其商业性质Loft)多位于主城区边缘、相对成熟度较低的区域,或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内?Loft所在区域整体成熟度不高,周边配套设施有待提升;?Loft的产品形态是较多地段相对不成熟项目提升项目竞争力、增加产品附加值的选择;?LOFT产品周边有较多写字楼项目支撑,未来升值空间较大。