地产：2013年上半年合肥高端别墅市场.doc

2013年上半年合肥高端别墅市场
一、政策解读
1、国五条
2013年上半年合肥楼市因“新国五条”而躁动。3月1日,国家公布的国五条细则具体内容,犹如一只靴子落地掷地有声,当大多数人以为国五条即将过去的时候,地方版国五条细则“驾到”,搅热全国楼市的同时也搅热合肥楼市。
2、对于高端市场影响逐步显现
以限贷、限购、房产税三大武器进行对地产市场的区别调控,以达到抑制投机性购房,鼓励自住型刚需购房的目的。重点在于抑制投机性需求,着力点在于限贷、限购、房产税,辅以保障房、土地供应,在这个过程中建立完善的个人住房信息系统。
①、限购趋势:区域扩大、力度加强;
②、限贷趋势:限贷进一步收紧、加强;
③、交易税显现:征收高达20%的交易差额税费;
④、房产税显现:房产税进入议程,或将开征。
对于高端市场:购房资金要求越来越严,持有物业成本过高。高端市场客户普遍出现观望态度,不会轻易进入高端市场。
二、合肥高端市场表现
2013年上半年合肥典型高端别墅市场销售套数为103套,与2012年上半年的181余套降幅达43%,其中成交较好的项目如元一高尔夫,紫郡等均出现大幅下降态势,直接导致2013年上半年整体均价较2012年略有降低。
2013年上半年合肥高端别墅市场整体形式出现量价下滑情况。除了市场供应大幅缩小因素外,与2013年年初的经济前景及楼市新政的双重不明朗有着重要关联。
随着经济形势的日渐明朗化,调控新政的逐步落实实施。预计下半年合肥高端别墅市场将会迎来新的契机,高端别墅市场也将逐步放量,成交有望出现波峰。
类别
中海湖语山墅
中海岭湖墅
元一高尔夫别墅
紫郡
乔治庄园
绿城玫瑰园
海亮兰郡
原树提香
统计
2012年上半年成交量
108
0
0
2
2
8
55
6
181
成交均价(元/㎡)
11000
10408
15000
10091
15700
33400
9597
8444
14205
2013年上半年成交量
10
50
10
16
8
0
9
0
103
成交均价(元/㎡)
14000
11070
10450
8700
13000
33400
9000
8321
13493
上半年销售较好高端项目分析:
1、绿地乔治庄园:乔治庄园项目通过绿地集团上半年资源整合,特别是内森庄园项目的高端客户资源全部整合至乔治庄园项目,并通过北极之旅大型高端活动及一系列常规圈层活动持续炒作,并通过自身产品的大力改进和优化,实现上半年销售8套的业绩;
2、元一高尔夫6期后九栋:后九栋从去年以来一直进行大范围的推广(报纸广告为主)进行高端市场预热,并将5期别墅蓄客期的客户整合至6期,6期产品基本上按照客户需求打造,在客户资源整合上,元一集团董事会各董事直接进行客户拓展,每名董事分摊一个销售名额,自己购买或者推售给其它关系人。价格上也全部为内部价格出售,除了1套正常销售(16000元/平)外,其它9套成交均价格仅为9480元/平。
3、紫郡:紫郡项目上半年出现较大幅度的降幅,据内部消息,幸福联盟目前资金吃紧,外地类似项目同样卖不动,开发商上半年谋求将紫郡以成本价(各项费用算在内)入市销售,以期快速回笼资金投入开发合肥新的刚需产品项目。