土地增值税清算中旧房重置成本计算.docx

土地增值税清算中的旧房重置成本
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前,中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议,将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元(含税价)转让给A房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得,取得时无取得发票;后于2008年办理转功能,由工业用地转为商住用地,支付土地补出让金1000万元。转让过程中,双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估,房产评估价格为4500万元,其中土地评估价格为4200万元,建筑物评估价格为300万元(旧建筑物按重置成本法评估,重置成本为500万元,成新度为60%),评估费10万元由该国有企业承担。
该国有企业财务认为,土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度,,,进而计得土地增值税扣除项目=1000++10+4500×60%=,。
笔者经审核后认为,该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误,应重新计算。
二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点,一是对房产性质的税务界定,二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下:
(一)有关房产性质的税务认定
根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第七条规定,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年,明显属于旧房,应按照旧房转让的土地增值税政策处理。
(二)有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前,土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件:
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。 
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(四)旧房及建筑物的评估价格,指在转让已使用房屋及建筑物时,由政
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 
3.《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)第五条第一项规定,取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拔方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权时,为支付的地价款。
4.《土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土