名雅新项目发展战略及整体定位报告.ppt

名雅新项目发展战略及整体定位报告
北京紅橋左右房地產顧問有限責任公司
1
谨呈:名雅房地产
报告思路框架
2
项目机遇背景研究
商业物业市场研究
酒店物业市场研究
住宅物业市场研究
潜在购房客户研究
宏观发展背景
区域发展规划
物业市场竞争分析
项目发展属性界定
项目基本情况
核心问题分析
整体发展定位体系
物业发展建议
客户定位
本体条件分析
整体开发策略
整体规划建议
产品发展建议
分期开发建议
市场机会初步判断
第一阶段(发展战略与整体定位部分)
第二阶段
……
财务效益分析
开发成本
效益分析
方案对比
市场定位
形象定位
功能定位
产品定位
价格定位
第一阶段整体定位部分报告思路框架深化
3
产品定位
功能定位
形象定位
如何实现
潜在客户研究
整体发展策略
市场定位
客户定位
SWOT分析
案例借鉴
价格定位
第一阶段(发展战略与整体定位部分)
规划
建筑
景观
配套
第一阶段整体定位部分报告思路框架深化
4
产品定位
功能定位
形象定位
如何实现
潜在客户研究
整体发展策略
市场定位
客户定位
SWOT分析
案例借鉴
价格定位
第一阶段(发展战略与整体定位部分)
规划
建筑
景观
配套
客户调查研究的原则及方法
调查范围:肇庆中心区域(端州、鼎湖、高要、四会)的中高端以上客户 广佛地区的中高端以上客户(包括部分已在鼎湖投资置业的客户)
调查方式:定量与定性调查结合
研究方法:问卷调查+深度访谈
样本量:
针对性地投放问卷约80份,其中有效样本为56份,有效率约70%
重点访谈客户约20人左右,包括中高端潜在客户、专业人士等
样本的选择:(基本前提:被访客户在未来两年有购房计划)
广佛地区的休闲投资客(生意人、企业主、企业高管、公务员、事业单位人员及高级白领等),特别是工作生活在广佛地区、但与肇庆有亲缘关系的生意人、企业主、公务员及高级白领等)
肇庆中心区域的休闲投资客(生意人、企业主、公务员、事业单位人员及高级白领等)
鼎湖本地镇区以及端州城区的常住居民(生意人、公务员、农村的先富阶层等)
调查时间:2010年12月
5
项目访谈基本情况及部分深度访谈对象名单
访谈范围:肇庆中心区域(端州、鼎湖、高要、四会)的中高端以上客户 广佛地区的中高端以上客户(包括部分已在鼎湖投资置业的客户)
访谈目的:从对目标客户及专业人士的深入访谈中,获得不同类型客户的消费特征以及心理诉求,为项目的定位与开发提供必要支持;
访谈说明:访谈客户包括对我司在肇庆、广州、佛山等地代理的休闲度假楼盘(如鼎湖森邻等)的成交客户,有效访谈样本约20人(具体如下);本研究结论还含有合富辉煌历年的高端客户访谈成果积累。
6
7
潜在客户分析
洋房客户
别墅客户
8
潜在客户分析
洋房客户
别墅客户
客户特征分析:年龄集中在30-50岁区间,二次及以上置业需求占主导
年龄结构:有意置业鼎湖者约69%的客户年龄集中在30-50岁,其中36-40岁的客户比例最高
置业次数:二次及以上置业者较多,占74%,其中广佛地区客户100%都是二次以上的置业客户
9
客户年龄结构
客户置业次数
资料来源:客户调查问卷/深度访谈
客户特征分析:置业目的以投资及度假(偶住)为主,非常关注价格、交通便利程度、产品品质、区域前景及市政配套
置业目的:客户以投资及度假(偶住)为主,目前仅极少数表示会自住
置业考虑因素:以投资为目的置业者更多考虑价格、交通便利程度、产品品质、区域前景及市政配套,注重区域的升值潜力及生活的舒适
10
潜在客户置业目的
客户置业考虑因素(多选)
资料来源:客户调查问卷/深度访谈
“在鼎湖置业的客户多以休闲投资为主,起码占了八成以上的比例。来鼎湖置业的广佛客比例很高,约占7成,而本地仅占三成”。
——鼎湖森邻策划经理苏先生