东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法问答.doc

东莞是广东省的重点实验地区之一。9月2日,东莞市市长刘志庚签署了东莞市人民政府第80号令;昨日、东莞市人民政府正式对外颁布了《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》(以下简称“实施办法”) ,该实施办法指出:此举旨在规范集体建设用地使用权流转市场铁序,保障集体土地所有者和使用者的合法权益,优化配置土地资源,促进城镇建设和经济发展。
    专家们认为,目前中国城市的国有土地使用权依照1998年修订的《土地管理法》可以买卖,农民的农地承包权依照《农地承包法》也可以流转,但农村的集体建设用地流转则没有任何法律规范。而广东省和东莞市新的地方法规允许农村集体建设用地直接进入市场交易,打破了“农地非政府征用不得合法转为非农用途”的旧做法,也开创了征地制与农地直接入市制并存的新时期。
    “从1987年开始,我国国有土地的使用权开始可以合法出让、出租、转让、转租和抵押;而东莞市新的土地政策将不亚于1987年的改革。”东莞市国土局的一位负责同志在新的“实施办法”出台后如此感叹到。
    据这位负责同志介绍,多年以来,,通过流转实现其市场价值而新的“实施办法”则是土地立法上的重大改革,其特点在于允分地尊重了农民的财产权。他认为,此举将成为东莞市未来发展的重要“助准器”和“动力源”在该政策正式实施前。我们抢先为读者解读。
    解读一坚持土地所有者和使用者自愿的原则
    新的“实施办法”指出:集体建设用地使用权流转,应当符合国家产业政策,遵守土地用途管制,坚持土地所有者和使用者自愿的原则。集体建设用地使用权流转还必须同时符合下列条件:符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的;经依法批准的;未被司法机关、行政机关限制权利的;土地权属无争议的。
    此外,集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权,必须经本集体村民会议2/3以上(含本数,下同)成员或2/3以上村民代表书面同意,并签名确认。
    解读二村民住宅用地使用权不得流转
    村民住宅用地使用权不得流转。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房(含农民公寓)后,不得再申请新的住房用地(含农民公寓住房)。
    解读三通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发
    通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发,按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的,必须依法征为国有土地。集体建设用地使用权转让、出租和抵钾时,其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵钾;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时,其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵钾。
    国家为了公共利益的需要,依法对集体建设用地实行征收或者征用的,农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
    解读四集体建设用地的流转有四种方式:出让、出租、转让和抵押
    集体建设用地使用权出让:最高年限 70 年。
    集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定:(含工业、采矿、仓储用地):50年;(含机关团体、教育、科研设计、