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北京中原 唐山南湖高端别墅项目定位140p研究报告.ppt唐山南湖项目定位北京中原投资顾问部*闹中取景,动静相宜,具备打造唐山顶级产品的先天条件,塌陷区、矿道有一定负面影响,但无损大局。南湖国际高尔夫地震遗址公园铁路建设南路新华道南湖公园东门休闲美食广场万达广场唐山百货大楼唐山市政府抗震纪念碑三利国际购物中心协和医院南新道唐山一中商业中心区城市中央公园国际高尔夫球会位置:,距南新道800米被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围紧邻10万平米美食广场*地块建设南路规划路风井路大学路美食广场在建地震遗址公园待拆迁建筑南湖公园公园四至:有利有弊大区位条件有利下,四至条件一般,噪声污染是最大问题西:建设路绿带仅20米南:东南侧的铁路噪声北:美食广场人群嘈杂东:学校的噪声*注:东侧公园以建筑为主,对景观帮助有限,但对销售预期有较大帮助本案区域景观资源凤凰新城项目繁华程度规划条件>南湖公园超大湖景123>*南湖西侧>远离成熟商业区>缺乏外部景观支持>临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园,地震遗址公园,环境感更强>商业配套休闲美食广场主要区域比对:综合优势取胜综合优势强烈,心理印象不足是主要问题。>南湖公园超大湖景>成熟商业中心的辐射范围内,并随万达广场进一步发展>有所改善,但成熟尚待时日>缺乏成熟商业>随香格里拉等进驻,商务商业有强烈预期>地质条件不良>与本案相似>高容积率,与本案无可比性其它条件4>塌陷区带来的负面心理影响>略强于本案>地质条件最好,心理信任度高>更靠近水景,区域位置相似,但小环境略胜一筹。*拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势1南侧靠近铁路将产生噪音,可通过内部规划以合理的产品组合解决2区位条件优越,属于全市最高水平,具备打造唐山高端豪宅的必备条件区域总结*景观环境不建议直接利用,开发主要依托大环境价值,微观环境需要自身塑造开发借鉴限高18米1湖面位于西侧2无法直接观景,对地块价值的提升主要在于环境的改善四至均有一定问题3四周缺少成型绿地4直接利用的景观价值低,外围负面影响更强市场条件2*Part1整体形势*