西安长安新城项目可行性研究报告.doc

西安长安新城项目可行性研究报告二○○六年十一月一、项目基本情况 3二、西安宏观市场环境分析 4三、西安市房地产市场分析 12四、长安区发展环境分析 18五、项目发展机会分析 23六、项目开发定位 35七、项目价格建议 46八、项目财务评估 47一、项目基本情况长安新城位于韦郭路以北,新韦斗路以南,子午大道以西,郭杜文化站以东。南与陕西师范大学、政法学院、邮电学院等高校隔路相望,东与子午大道、长安行政新区为临。该区域将建设成为行政、科教、文化新中心,逐步发展为西安市的副中心,区位条件良好。项目经济指标项目用地性质用地面积(ha)开发量(㎡)小计(㎡)----总计-**********二、西安宏观市场环境分析1、西安城市概况西安功能性质:西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安于1992年7月被国务院批准为内陆开放城市。西安的地理气候:西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地,东经107°40′~109°49′和北纬33°39′~34°45′之间。东以零河和灞源山地为界,与华县、渭南市、商州市、洛南县相接;西以太白山地及青化黄土台塬为界,与眉县、太白县接壤;南至北秦岭主脊,与佛坪县、宁陕县、柞水县分界;北至渭河,东北跨渭河,与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横旦于西安以南,山脊海拔2000-2800米,是我国地理上北方与南方的重要分界。西安是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市,是西北五省入关咽喉。西安交通情况:民航方面,2005年,开通了西安至伦敦、巴黎、纽约、法兰克福、洛杉矶、旧金山、温哥华的国际航线,国际航线达到了29条,成为全国第四大国际航空枢纽城市。公路方面,形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成,二环路全面贯通,三环路开工建设,建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁路方面,西安是我国铁路系统“五纵三横”中陇海-兰新线的重要站点,有着沟通东部和西北,促进西北发展,巩固边防,横向联合贯亚欧为主的第二条大陆梅,加速沿线工业的发展的重大作用。西安行政区划分西安市现辖9区4县(新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县),总面积10108平方公里, 万。其中,建成区222平方公里,。这里气候温和,四季分明,雨量适宜,日照充足,具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。2、西安经济地位分析西安处于中国城市发展的第三梯队按照区域经济特点和地理状况,目前中国副省级城市发展可以分成三个梯队,第一梯队以北京、上海和广州为首的沿海城市,第二梯队以重庆、成都和武汉等长江上中游城市为主,第三梯队的城市就是以西南、西北和中原地区的中心城市为主。西安目前经济处在第三梯队,正在向第二梯队靠拢。图2-1中(2005年)数据来源:西安统计年鉴西安是中国重要的工业和科研教育基地西安的工业起源于建国之初的“一五”时期,经过“一五”、“二五”和三线工程的建设和经过二十多年的改革开放,西安的工业,特别是军事相关的高科技产业的实力得到了进一步增强。西安的科研教育力量是伴随着工业发展的步伐起动的,目前西安已聚集了西北大学、西北工业大学、西安交通大学、西安电子科技大学、西安公路交通大学、西安建筑科技大学、陕西师范大学等36所普通高等院校,同时拥有各类科研机构3000多所,其中大中型科研机构500多所,国家级科研机构近百所。西安已成为除北京、上海、南京等沿海重要城市外,为数不多的几个有较强科研教育基础的内地城市。西部发展的重要节点西部开发的主要城市包括四川、云南、贵州和重庆等十二个省市。由于地理原因和三线工程造成了成都市、重庆市和西安市的经济基础较好。所以这三个城市肩负了西部开发排头兵的作用。西安所在的陕西省,处于中国的腹地,东与山西、河南毗邻,南和四川、重庆、湖北相通,西同宁夏、甘肃相连,北接内蒙古,自古以来这里便是中国通向西方世界的一条重要的商业和文化之路的起点,这使得西安成为了西部的重要节点。图2-2西部开发主要城市GDP情况(2005年)数据来源:西安统计年鉴图2-3西北五省主要经济指标对比(2005年)数据来源:各地统计年鉴(其中银川、兰