南京市场调研报告.doc

毕业设计(项目调研报告)
学生姓名: 朱雯霞学号: 2201070107
所在学院: 土木工程学院
专业: 工程管理
设计(论文)题目: 南京北外滩水城三期项目
可行性研究报告
指导教师: 钟萍萍
2011年 4 月 25 日
目录
一、投资宏观环境调查 2
(一)国家宏观投资环境调查与分析 2
(1)从政策上分析 2
(2)经济数据分析 3
(二)南京市房地产投资环境的调查与分析 4
(1)南京市基本概况 4
(2)浦口区基本情况 7
(3)浦口区经济发展 8
(4)南京市城市规划和相关政策 12
二、南京市房地产市场调查 13
(一) 全国房地产市场状况分析 13
(二)南京房地产市场状况分析 14
(三) 浦口区房地产市场分析 15
(1)市场统计数据 15
(2)在售楼盘销售状况和价格水平 17
(四)竞争项目调查分析 17
(1)竞争项目概况 17
(2)主要竞争项目分析 19
三、目标客户的确定及目标客户的需求分析 20
(一)区域消费者调查分析 20
(二) 客户群体定位 22
(三) 目标客户群年龄结构 23
四、项目地块环境调查 23
(一)地块的现状 23
(二)地块的周边环境 23
(三)市政基础设施条件 25
南京北外滩水城三期项目调研报告
一、投资宏观环境调查
(一)国家宏观投资环境调查与分析
(1)从政策上分析
《南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(以下简称“纲要”)第三篇第五章——“提升产业竞争力”中提出:房地产业的发展应完善政府调控机制,优化住房供应结构,引导房地产业合理布局,建立分层次的住房供应保障体系,保持房地产业健康持续发展。合理确定房地产开发规模,五年竣工商品房面积达到2800万平方米以上,其中住宅竣工面积达到2200万平方米。纲要还指出,“十一五”期间,城镇居民人均住房建筑面积(平方米)要从2005年的24平方米增长到2010年的30平方米,总体新建住宅需求2007年为1130万平方米,2008年为1170万平方米,2009年为1000万平方米,2010年为980万平方米。
在《南京城市建设“十一五”规划纲要》中指出,江北新市区建设,以纬七路过江隧道、京沪高速铁路建设为机遇,重点完善内外交通格局,实现与主城的无缝对接;加强基础设施建设,提高配套设施服务水平,加强老山风景区保护和滨江景观绿地建设,形成以老山为背景、以滨江景观为特色的“山、城、江”带状发展的城市空间格局,全面打造功能完善、交通便捷、生活舒适、环境优美的新市区形象,使之成为南京向苏北、皖南辐射的重要窗口和江北门户等等。
同时《中共南京市委、南京市人民政府关于加快推进跨江发展战略的意见》也指出,加快推进跨江发展,是全面达小康、建设新南京的迫切要求。市第十二次党代会提出了“全面达小康、建设新南京”的战略任务,确立了今后五年全市发展的总纲领。江北地区不仅是全市全面达小康的重点地区,更是建设新南京的潜力所在。实施跨江发展战略,必将加快江北地区发展步伐,从而推动全市区域协调发展和全面小康目标的实现。加快推进跨江发展,是加快建设“五个中心”、提升江北地区乃至全市综合竞争力的战略举措。“五个中心”建设既是省委、省政府对我市提出的发展要求,也是我市未来五年发展的重大战略。江北地区具有独特的区位交通、产业发展和生态资源优势。实施跨江发展战略,必将有力地支撑
“五个中心”建设,推动江北乃至全市综合实力的快速提升。加快推进跨江发展,是优化城市空间布局、促进江南江北共同发展的现实选择。江北新区是全市“一城三区”发展布局中的重要组成部分,实施跨江发展不仅可以有效缓解主城发展的压力,拓展城市发展空间,而且可以通过城市功能向江北延伸,加速江北城市化和城市现代化步伐,为江南江北的共同发展创造条件。加快推进跨江发展,是强化城市集聚功能、增强区域辐射能力的重要途径。南京是南京都市圈的核心和长三角地区、长江流域的重要城市,跨江发展必将不断增强江南主城的辐射作用,加速各种要素向江北集聚,促进江北整体功能提升,进而带动周边地区发展,使南京区域中心城市地位得到进一步巩固。
(2)经济数据分析
就去年来看,全年国内生产总值397983亿元,按可比价格计算,%,。分产业看,第一产业增加值40497亿元,%;第二产业增加值186481亿元,%;第三产业增加值171005亿元,%。%,。全年城镇居民家庭人均总收入21033元,%。其中,城镇居民人均可支配收入19109元,%,扣除价格因素,实际增长