2004年9月房地产行业月评-国泰君安040916.pdf

行业动态月报

房地产行业中持

房地产行业:酝酿新格局

张宇(0755)82485666-6076 ******@ms. 2004年9月16日
孙建平(021)62580818-316 sunjianping@

投资要点: 远高于行业平均水平。
●政策再一次成为影响房地产行业走势的●房地产销售价格涨跌力量叠加,近涨远
关键变量。土地和信贷的宏观调控对房地产行业跌。
的影响非常显著。●房地产行业处于 1998 年后的二次提升阶
●上市公司中期主营收入和净利润规模提段。土地和资金的变革将给开发商项目运作资金
高很快,业绩增加近6 成。经营性资金压力很紧成本、开发时间和开发模式带来转型的深远影
张,筹资性现金流入净额提高约 8 成。响。
●重点公司以行业平均毛利率获得超出行●政策变革下的土地和资金供给变化将导
业平均 倍的每股收益和 倍的净资产收致强弱转换和强者恒强。
益率。●房地产行业的资金密集型特点决定了其
●重点公司存货周转率高于行业平均 33%, 对利率的敏感性。
销售回款速度明显要快,获得的筹资现金流净额


行业政策:土地和信贷成为受力点核心优势的试金石,而包括产品和服务质量、开
推动本轮经济增长的动力包括加速发展的城市发市场全国化在内的品牌对于房地产企业在政
化、重工业化、消费升级和世界工厂,其中,城策调控下增加土地和提高融资能力的支持力度
市化和消费升级都与房地产行业直接关联。始自也越来越大。
今年 3 月、旨在防止经济大起大落和通货膨胀的
宏观调控先后都有政策直接指向投资过度的房中期业绩提高,资金压力明显
地产行业。中央有关部委加强了对房地产行业的 62 家按照交易所分类为房地产,或者主业为房
规范和整顿,房地产行业的较强政策性特征再一地产的其他上市公司中报统计表明,2004 年中
次得到体现。政策成为影响 2004 年房地产市场期总共实现了 亿元主营收入,同比增加
和房地产企业的关键变量。附表 1 概括了今年来 16%;创造了 亿元净利润,同比增加 %。
房地产行业主要政策及其影响。从表中可以看由这 62 家公司统计出来的行业财务分析情况详
出,土地和信贷成为房地产行业承受政府调控紧见表 2。
缩和行业整顿的两个主要受力点,土地储备和融
资能力也因此而成为房地产企业是否真正具有

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国泰君安证券行业动态月报
表2:04年房地产上市公司中报整体财务分析主要得益于:(1)销售毛利率虽为行业平均水
(单位:元,%) 平,但业务成长性高出行业平均水平。(2)存货
指标 04H 行业 04H 重点 03H 行业周转率快,销售回款速度高于行业平均。(3)经
公司营性资金压力虽紧张,但获得的筹资现金流量远
每股收益