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全国房价及部分地区房价分析报告

中国社会科学院金融研究所殷剑峰

2004年10月15日

IFB 工作论文









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全国房价及部分地区房价分析报告

殷剑峰
2004 年 10 月 15 日

近来关于房地产市场存在很多不同的看法。在宏观层面上,这些看法主要针
对的问题是:当前房地产市场是否存在“泡沫”?或者更为严重的是,当前的“泡
沫”是否已经对整个经济构成了威胁?在微观层面,一些争论主要发生在房地产
价格上涨同地价或其他影响成本的因素究竟有何关联?由于看法不同,所提出的
政策建议自然相差甚远。
本报告以公开数据(2000 年至 2004 年《中国统计年鉴》)为基础,对当前影
响全国房地产价格的因素进行了分析。我们的基本结论是:在宏观层面上,中国
房地产市场总体发展稳健,“泡沫”论难以得到数据的支持;在微观层面上,不
仅反映居民真实购买力的城市就业率、工资水平等指标是决定房价的主要因素,
而且,供给方面、即包括地价和其他成本在内的造价上涨也是房价上升的推动力。
随着我的提高,房地产市场将继续成为我国
经济的主要推动力量之一。但是,在此过程中我们应该对房价水平过高和上涨速
度过快的部分地区予以关注。

一、全国房价分析——“泡沫论”难以成立

同一般的消费品和一般的金融投资工具不同,住宅兼具消费和投资的双重功
用,这就使得房地产价格走势受到诸多复杂因素的影响。在这种情况下,要想正
确判断房价是否合理,或者是否存在“泡沫”,其难度自然可想而知。本报告从
两个方面来研究这个问题。
第一,是否存在“泡沫”可以从影响房价变动的因素来分析。可以想像,在
一个没有多少“泡沫”因而比较稳健的市场中,住宅主要是作为居民消费必需品
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而被购买的。因此,房价的变动必然受到供求基本面的影响。也即,由居民购买
力和真实的住房需求所决定的需求方因素,以及由建房成本决定的供给方因素,
将成为决定房价走势的关键因素。相反,在一个价格不尽合理、甚至充满“泡沫”
的市场中,购买住宅的动机主要在于投资目的,因此,驱动价格的关键力量很可
能是非理性的投机预期,居民购买力和造房成本等供求基本面无法成为价格变动
的决定力量。
第二,是否存在“泡沫”可以从房价水平与居民工资水平的比较中获知。既
然住宅兼具消费和投资之功用,那么,在一个以消费为主要目的的市场中,房价
必然应该是居民能够承受得起的。相反,如果房价超出工资水平太多,则以消费
为目的的普通购房需求将会让位于投资性的需求。而只有在投资性需求成为市场
主导力量的情况下,讨论“泡沫”是否存在才具有意义。
——“泡沫”论难以成立
对于正处于城市化过程中的中国居民来说,住宅之所以能够作为一种消费必
需品,除了起因于住房体制改革以外,关键在于三点:第一,是否在城市居住;
第二,在城市中是否有就业机会;第三,就业的工资水平。其中,前者产生了对
住房的意愿需求,后两者决定了真实的购买力。从表 1 可以看到,与 93 年前后
的房地产热不同,1999 年后住宅市场的迅速发展同个人购房密