2013年中式别墅和沁园营销推广方案.ppt

第一部分市场环境分析
一、宏观政策
二、一级市场和二级市场
第二部分现阶段营销工作总结
一、营销推广回顾
二、销售数据梳理及分析
第三部分 2013年和沁园营销计划
一、销售目标及分解
二、配合推广方案建议
第四部分 2013年和沁园整合推广计划
一、市场攻击策略核心点
二、工作内容及时间点
三、重要工作节点
第五部分 2013年媒体执行计划及预算
第六部分下阶段工作建议
整
体
营
销
思
路
第一部分市场回顾与分析
一、宏观政策
:经济增速放缓不可避免,调结构更加重要
(1)过去三十年经济高速增长难以持续,放缓不可避免,过去三十年间,我国经济增速普遍在10%以上,受国内外环境和自然规律影响,未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5-10 年我国GDP 增长率的预测普遍在8-9%之间,表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看,“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%,十八大报告提出确保到2020 年实现全面建成小康社会目标,实现国内生产总值比2010 年翻一番,%即可达到目标。随着经济增速的放缓,未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性,而不是单纯追求增长速度。
(2)调结构更重要,政策更注重经济发展的质量和效益
十八大报告指出,以加快转变经济发展方式为主线,是关系我国发展全局的战略抉择,推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。预计未来5-10 年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式,以调整经济结构,实现经济增长与质量的同步提升,与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。
2. 房地产政策:继续抑制投资投机,房产税等长效机制完善
(1)坚持房地产调控有利于促内需调结构
作为新一届领导集体的重要一员,李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用,认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需扩大,释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。2012 年5 月份以来,中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置,但坚持房地产调控不放松,宏观政策有保有压。
(2)抑制投资投机为长期方向,差别化信贷和限购短期不会退出
总体来看,我国处于城市化中期,城市住房供应短缺,住房存量不足2010 年人口普查数据显示, 平方米,半数以上居民人均住房面积在30 平米以下
(3)如果任由房地产投资炒作,势必造成房价快速上涨,必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难,因此抑制投资投机将促进住房回归居住属性,不仅有利于房地产市场的平稳,对调结构和经济转型也至关重要。预计房地产限购政策短期内不会退出,可见抑制投资投机将长期坚持,差别化信贷和限购还将继续实施。
一、宏观政策
(3)推进保障性安居工程建设,实现居民住有所居
十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告,为住房制度发展指明了方向,未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手,加强保障房建设,保障中低收入群体基本住房需求,促进公平和稳定。
(4)房产税等长效机制将逐步完善
房产税试点范围的扩大是大势所趋,然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点初期对购房者的实际税费影响有限,当前房产税扩容仍在探索当中,所以房产税短期内或许不太可能迅速在全国推广,即使出台也不会即刻对市场产生影响,但房产税重要意义在于,随着改革的深入,将进一步打击投资投机性行为。国家正在积极研究扩大房产税试点,适当的时候可能还会出台,表明房产税等长效机制将逐步完善,试点范围的扩大将逐步促进市场健康发展。
一、宏观政策
3. 房地产业走向:城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展
(1)城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力:
十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点,十八大报告提出,到2020 年实现城乡居民人均收入比2010 年翻一番的目标,这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标,预示着未来宏观经济发展的方向发生变化,将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀,发展成果更注重惠及民生和注重公平。
(2)未来十年潜在住房需求120 亿平米,相当于目前销售面积12 倍以上城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力:
历史数据显示,城市化水平与房地产市场发展规模关系密切,与房地产销售、开发等各项指标高度相关。1998-2005 ,而随着城市化率的提升,2006-2011 ,并且除了销售面积外,均在