缘起
时间之于矿产的定义,也许是钻石
时间之于贝壳的定义,也许是珍珠
而时间之于建筑的定义,则是一座城市的时代风华
当21世纪的桃浦,不再是上海“西大堂”的边角
当21世纪的桃浦,不再是城乡结合部的宅基地
全新的普陀,全新的桃浦
必将成为交融历史陈迹与时代印象的“都市净土”
从而,开启一个跨世纪的新海派生活传奇
凝固时代的「新海派传奇」
桃浦,看尽20世纪的西上海烟云;
21世纪的西上海风云,还看桃浦!
市场篇
普陀区房地产市场简析
从2005—2007年普陀区住宅价格走势来看,其住宅均价高于全市住宅均价,近年来价格涨幅较大,显示了普陀房地产发展的潜力。
而普陀区的楼盘开发偏向于中高档,随着地段环境的改善,已涌现出不少大型或超大型的楼盘。它们通过对项目的整体规划和商业生活配套的建设,在上海市场上占据了重要位置。
目前,普陀的住宅供应比较充足,分布在普陀西、北区域内,主要集中在长征、桃浦、万里、宜川四个板块。
蜕变西上海,再造都市印象
应当说,大型楼盘所产生的规模效应,对区域楼市的发展有着巨大的影响力。如上海万里城在开发的最初阶段,只是一个中低价房的大型居住区,但随着其规模的不断扩大,推动了周边地区的发展。愉景华庭、凯旋华庭、达安春之声、中环凯旋宫等中高档住宅相继进入市场,使区域楼市进入了全面发展的繁荣期。
现在的桃浦路沿线,也正延续这一模式快速发展。随着真如城市副中心和西北综合物流中心的辐射,周边地区的不断发展成熟,原本相对落后的西北角的房产市场,得到了全面快速的发展,区域房价明显提升。
崛起北中环,重塑海派生活
由于桃浦地区长期处于城乡结合部,土地大量被当地乡镇用于建造工厂、仓储,且与当地居民住宅严重混杂,环境较差。
因而,尽管桃浦板块被高架包围、交通十分便利,生活气息相对较弱,目前来看,板块内新房不多,人气不足。
目前板块内楼盘的均价在10000元/㎡左右,与周边万里、长征等板块的房价相比明显偏低,差价在1000—1500元/㎡,也是中环沿线周边的房价低谷。这在很大程度上吸引了想在市区置业的工薪一族和新上海人。
桃浦板块住宅市场简析
历史,给了桃浦“斑驳的烙印”
时代,给了桃浦“全新的契机”
近年来,随着城市建设的发展,普陀区政府重点打造两大市级商圈(真如城市副中心和西北综合物流中心),并在长征、桃浦等地区开发沿绿生态型住宅群,使得桃浦板块的自身价值提升较快。
交通方面,中环线的贯通和轨道交通11号线的建设,大大改善了桃浦当地居民的出行,便于人口导入。
配套方面,乐购、易初莲花、欧倍德、麦德龙、农工商总店、红星美凯龙等近十家大型超市已陆续在桃浦落户;古浪路将改造建成一个大型的商业中心;相邻真如板块的中环沿线也将引进家乐福,全方位的配套建设将大大提升桃浦的生活品质。
教育方面,有桃浦中心小学、桃浦中学、晋元高级中学等中小学,以及同济大学沪西校区,满足板块内居民的教育需求。
真如城市副中心
长风生态商务区
真北
商贸群
桃浦都市产业园
长
寿
综
合
服
务
带
周边竞争个案简析
就桃浦板块的地理位置来看,在轨道交通建成前,外区域客户导入的比例较为有限,客源的地域性较强,因而近三年来,桃浦地区住宅市场一直处于不温不火的态势。
2006—2007年随着商品房项目的增多,“复地太阳城”、“祥和星宇”等项目的开发,区域逐渐回暖,供求趋于平衡,平均售价达到10000元/平方米,但年均去化量较低,仅为5—7万平方米。
产品可以复制,生活岂能苟同?
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