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市场篇
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项目土地阶段的市场研究主要目的用于项目的可行性研究以及项目发展方向的定位。
项目产品阶段的市场研究目的:在准确的市场脉络下,提出正确的产品指导建议。
介于今天这样的时刻,当我们面临销售时,更应紧密结合市场,通过对市场及时的了解,才能制定有针对性的营销策略。
本案的市场环境研究旨在为后面的未成形的产品提供相关有助于项目销售及后期运营的建议;同时,作为营销及销售的风向标,给以充足的市场支持,这也是将项目风险降低的保障。
前言
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一、项目基本条件分析
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1、项目区位情况-东二环边,稀贵属地
本案
项目位于东二环与朝外大街交汇处东南方向
西侧紧邻司法部
西侧距东二环约250米
北侧200米为外交部
东侧200米至朝外核心
南侧300米至雅宝路
城市核心地段价值显赫
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2、项目交通情况-大路畅通,小路迂回
大路:
东二环、朝外大街
光华路、日坛北路
东大桥路、雅宝路
大路宽阔,车道多
到达项目区域便利
小路:
南侧于京华豪园相隔之小路,道路曲折迂回,车道错车难,到二环不顺畅。
东侧之小路向南可通达雅宝路,道窄、路况差。
大路
小路
小路不通畅将成为阻隔项目可达性的最大问题,对于外向型综合体项目影响颇深。
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3、项目生态环境-日坛公园的天然绿肺
日坛公园:
日坛公园位于项目的东南侧,在城市腹地内部的天然绿地公园尤为珍贵;增加了的外围生态价值。
工人体育场:
工人体育场位于项目的东北方向,是北京举办各类大型活动的首选之地。人气旺盛,生机勃勃。
本案
南北两个生态场所为项目提供了充满生机的外围环境
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4、项目商圈情况-两大商圈,强强借势
朝外商圈
CBD商圈
两大商圈:
项目处于朝外商圈的整体商务氛围中,同时与CBD商务核心区近在咫尺。具备先天的商务商业氛围.
项目与生俱来的浓郁商务氛围
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5、项目涉外属性-依雅宝,傍使馆
使馆区
使馆区
使馆区推动:
同时,在使馆区效应的推动下,该区域商务、商业、涉外公寓的价值。
雅宝路:
中国最大的对外贸易基地。
项目与生俱来的涉外商业氛围,为项目发展提供了良好的主题。
雅宝路
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6、项目本体条件-规划条件
项目将成为一个以商业为核心带动,以写字楼、公寓为重点补充的,具备重点策略倾向的城市综合体项目。
项目指标
数值
总用地面积
m^2
总建筑面积
96000 m^2
地上建筑面积
75000 m^2
其中:商业面积
31700 m^2
服务配套
4481 m^2
办公楼建筑面积
15319 m^2
公寓建筑面积
23500 m^2
地下建筑面积
21000m^2
商业
4531m^2
车位
426个
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7、项目自身条件小结
东二环边,稀贵属地
大路畅通,小路迂回
日坛公园,天然绿肺
两大商圈,强强借势
依雅宝路,傍使馆区
城市价值
生态价值
资源价值
涉外价值
本体缺失
车流、人流影响
普通商业、商务的重要影响
充分发挥项目优势,规避项目缺失
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