住房公积金支持保障性住房建设的原因分析与框架设计[J].doc

住房公积金支持保障性住房建设的原因分析与框架设计
苏多永施允鹏
2009年10月,住建部等七部委联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,提出将利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。这一新规扩大了住房公积金支持保障性住房建设的范畴,住房公积金不仅可以参与廉租房建设,也可参与经济适用房和限价房等保障性住房建设。
但是有人提出,住房公积金属于私人集合资金,作为政府财政资源使用不合法规。笔者认为住房公积金支持保障性住房建设确实存在法律障碍,但是住房公积金运行效率低下问题和低收入群体住房问题不容忽视,如何扫清法律障碍、提高住房公积金运行效率和解决低收入群体的住房问题已经成为急需解决的社会问题。
一、住房公积金支持保障性住房建设的原因分析

1998年我国房地产市场化改革以来,房价连续多年上涨,仅在2006年和2008年因受政策或金融危机影响出现调整。2009年以来,在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素影响下,房价开始疯狂上涨,%(见图1)。高房价对低收入群体具有“挤出效应”,且房价越高,“挤出效应”越大,持续多年的房价上涨已经将低收入群体“挤出”房地产市场。因此,低收入群体的住房问题不能通过市场化得到解决,政府有责任也有义务为低收入群体提供社会保障服务,廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房的建设规模应该随着房价的上涨而扩大。但是,资金是制约保障性住房扩大建设规模的主要因素,多渠道筹集建设资金是增加保障性住房建设规模的当务之急。可见,只有多渠道筹集建设资金增加保障性住房供给才能缩小“供需缺口”,才能解决低收入群体的住房问题,而闲置的住房公积金正可发挥作用。房价的持续上涨是住房公积金支持保障性住房建设的直接原因。
资料来源:Wind房地产行业数据库,其中销售均价为商品房销售金额与销售面积之比,2009年9月为前三季度销售金额与销售面积之比,图形由笔者整理而成。

自1991年上海首次试行住房公积金制度以来,我国住房公积金从“无”到“有”,从“有”到“多”,住房公积金规模不断增加,,,%%。但是,住房公积金规模的不断增长也带来了闲置资金的不断增多和运行效率越来越低下等问题。我国现行的住房公积金制度具有“低存低贷”、“存易贷难”和“专款专用”等特点,这决定了住房公积金供求缺口越来越大,2008年全国住房公积金缴存额为4469亿元,而提取额为1958亿元,发放住房公积金贷款为2036亿元,闲置资金增加475亿元,如果再考虑到住房公积金的增值收益,2008年新增闲置资金将达到645亿元。截至2008年末,我国住房公积金银行专户存款余额达5616亿元,即使扣除备付金后的沉淀资金也有3193亿元,%,可见住房公积金资金闲置现象严重。同时,闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率越来越低,反映住房公积金运行效率的指标主要有住房公积金使用率(
住房公积金使用率为住房公积金