土地使用权出让与流转.pptx

固定收益总部
二〇一二年十月
土地使用权的出让与流转
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第一章土地开发的相关概念
目录
第三章划拨土地使用权的相关制度
第四章土地使用权转让的相关制度
第五章土地使用权入股、合营的相关制度
第二章国有土地使用权出让的几种具体方式
第六章土地使用权的出租和抵押
1. 土地供给
2. 土地征收
3. 土地一级开发
4. 土地二级开发
第七章相关法律法规

我国城市土地供给分为无偿和有偿两种方式。
城市规划纲要
城市总体规划
控制性详细规划
修建性详细规划
土地利用总体规划
分区规划
协调
城市经济和社会发展规划
宏观层面:对城市未来发展起着控制和引导作用
微观层面:决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容
土地利用性质及强度等控制要求;
道路交通设施;工程管线;
管理规定。
用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工,包括区域空间布局和景观规划设计,布置总平面图;道路交通、绿地系统、工程管线、竖向等规划设计;估算工程量、拆迁量和总造价
年度土地供应计划
年度土地储备开发计划
——引导和调控的作用
生地/拆迁地块
政府下属开发企业
国土整理储备中心
二级开发土地使用权
同系二级开发商
一级开发商
可建设用地(熟地)
公开招拍挂/土地储备
二级开发商
商品房
公建配套
工业
各功能性质用地
旅游
委托
委托/招投标
土地一级开发
土地增值收益
项目开发
出售/出租/代建工程收益

土地供给流程
土地征购
土地一级开发
土地出让
土地储备机构采用对农村集体土地征用,对城市存量土地依法收回、收购,以及滩途围垦等方式将土地集中起来。
征用是指将列入城市发展规划的农村集体土地转为国有土地;
收回是指针对闲置逾期未开发土地的使用权;
收购主要从原国有土地使用者手中购回土地使用权;
围垦主要是指滩涂圈围成陆。
对征收的土地实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置,对土地进行一级开发,形成可供出让和出租的熟地。
开发的主体在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
土地出让工作由各区县土地管理部门组织实施,各级土地储备机构配合出让的前期准备工作。
土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划,有计划、有步骤地向市场供应储备土地,同时为了提高土地市场的公开性和透明度,定期向社会公布土地储备信息。

土地征收的特点:
(1)征收土地的主体必须是国家。
只有国家才享有征收集体土地的权利,实际行使征收权的是各级土地管理机关和人民政府,他们代表国家具体行使。
(2)土地征收是国家行政行为,具有强制性。
(3)土地征收是国家为了公共利益的需要。
(4)土地征收必须以土地补偿为必备条件。
土地征收是有偿的行政强制行为,土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。
(5)土地征收的标的只能是集体所有的土地。
国有土地不需要通过其他方式取得所有权,国家可直接行使处分权利,但对土地使用权人应作相应补偿。
征地补偿
依法征用农民集体所有土地的,应根据各地方《建设征地补偿安置办法》进行补偿安置。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。
土地补偿费以当地经济发展水平、区位价值、土地供求关系、城镇居民最低生活保障水平和农业产值水平等多种因素的综合结果为调整依据。
征地安置补助费主要用于失地农民的养老以及小城镇保险的落实工作。
涉及青苗和其他土地附着物的,还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
涉及房屋拆迁的,应进行房屋拆迁补偿、临时安置补偿(非住宅房还涉及停产停工补偿),可采用的补偿方式一般有三种:
产权调换形式。
作价补偿形式。
产权调换与作价补偿相结合形式。
征地补偿
各类补偿费用在整个征地成本中所占比例各不相同,由于各个地块区位、土劳比例、动拆迁程度不尽相同,各类补偿所占比例也不一样。
以08年某机构抽样对上海市某地块征地成本的比例构成进行测算,%、%、%、%、%、%、%。

(一)闲置土地的范围
依据国土资源部《闲置土地处置办法》,闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发的建设用地。
具有下列情形之一,可以认定为闲置土地:
(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期,自土地使用