土地增值税《房地产估价报告》.docx

房地产估价报告(试行)
(适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估)
估价项目名称:XX房屋重置成新价值评估
估价委托方:
估价机构:
注册房地产估价师:
估价作业日期:
估价报告编号:
目录
致估价委托方函 1
注册房地产估价师声明 3
估价的假设和限制条件 4
估价结果报告 5
一、估价委托方 5
二、估价机构 5
三、估价对象 5
四、估价目的 6
五、估价时点 6
六、价值定义 7
七、估价依据 7
八、估价原则 7
九、估价方法 8
十、估价结果 8
十一、参与本次估价的工作人员 8
十二、估价作业日期 8
十三、估价报告应用的有效期 8
估价技术报告 9
一、估价对象 9
二、区域因素分析 9
三、市场背景分析 9
四、最高最佳使用原则 9
五、估价方法的选用 9
六、估价测算过程 10
七、估价结果 14
附件 15
致估价委托方函
致函对象(为委托估价方的全称):
致函正文:①估价对象(名称、位置、范围、规模、用途、权属)
②估价目的
③估价时点
④价值类型
⑤估价结果(包含房屋重置成本总价及单价,房屋成新度折扣率,房屋重置成新总价及单价)
详见“估价结果测算一览表”
估价结果测算一览表
项目名称
单价
(元/平方米)
备注


原则上应以基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益确定。对于转让平房院落可以采用市场比较法,即按招拍挂的实际成交价扣减国家收益后作为土地开发成本费用

建安工程费

包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费。
勘察设计和前期工程费

按建安工程费的X%计取
基础设施建设费

按建安工程费的X%计取
公共配套设施建设费

非居住小区项目不计取此项费用


按1、2项之和的X%计取


按1、2、3项之和的X%计取


按1、2、3、4项之和,开发建设期1年以下(含1年)单利计息,1年以上复利计息。


指营业税及附加,按房屋重置成本价的X%计取。


按1、2、3、4项之和的X%计取
房屋重置成本单价

房屋重置成本单价=1+2+3+4+5+6+7
房屋重置成本总价
(万元)

房屋成新度折扣率
X%
采用直线法和综合观察法确定
房屋重置成新单价

房屋重置成新单价=房屋重置成本单价×成新度折扣率
房屋重置成新总价
(万元)

致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名)
xx年xx月xx日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
。
、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
《房地产估价规范》【GB/T50291--1999】进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
、xxx已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况。估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
。
。

参加本次估价的注册房地产估价师:
xxx(注册房地产估价师证号:xxx) 签章:
Xxx(注册房地产估价师证号:xxx) 签章:
其他参加估价人员:

估价的假设和限制条件
1.(说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件,如:
(1)合法、持续使用前提
(2)权属清晰无异议,不属于行政法规规定不得转让的房地产
(3)抵押、租赁等其他他项权利
(4)市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响)

(1)(估价对象权属来源情况:估价对象现登记权利人取得土地使用权时的土地性质、取得方式、时间及所支付费用;现登记权利人取得土地时的土地使用权性质为权利人持有期间因本次交易或其他情况在土地管理部门办理土地使用权出让手续并签订《国有土地使用权出让合同》的时间、补缴的地价款及契税金额。)
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