鹤山房地产调研报告.doc

市场调研鹤山市发展PEST分析1、鹤山市发展政治环境(P)鹤山市位于珠江三角洲腹地,隶属江门,辖11个镇,,滨临西江,毗邻港澳,位于广佛都市圈内,公路、水路交通便利,基础设施完善,规划中的广珠铁路设鹤山站,经市区东北部穿越。2、鹤山市发展经济环境(E)鹤山市以建设可持续发展的现代化山水园林城市为目标,城区规划控制面积82平方公里,已建成20平方公里,现正加紧建设新行政中心及新城区,已开发大雁山风景区等旅游资源。鹤山下辖江沙工业走廊(中国经济最具发展潜力地区之一)中的两个重要基地,江门新材料产业鹤山基地市级区位优势、产业优势于一体的规模产业群,属国家火炬计划项目。已形成以纺织、制衣、制鞋、印刷、电子电器、化工、不锈钢五金制品六大支柱产业为主的特色经济地带。初步了解,鹤山市人均月收入约1700-2000元。3、鹤山市发展社会环境(S)鹤山市户籍人口36万,常住人口45万,旅外华侨和港澳台同胞36万,是著名侨乡。鹤山城市化发展程度不高,现正加大城市化发展力度,加紧建设新行政中心及新城区。4、鹤山市发展技术环境(T)鹤山市坚持“科学规划、集约发展、科教创新、生态优先”的发展战略,实施“蓝天、碧水、青山、绿地”工程,实现科教创新、工业强市的目标,加大招商引资力度和城市建设,近年来经济建设和社会各项事业发展迅速。鹤山房地产市场环境调研鹤山市房地产市场现状特征鹤山市房地产市场近期历史发展轨迹分析鹤山市商业、住宅房地产发展初期以本土房地产开发公司开发单体楼为主,非电梯楼房,一般情况为6-8层,户型以框剪式70—100㎡两房或三房为主,通常为南北朝向。后以鹤山市经纬房地产开发有限公司(开发项目:经纬花园)为代表的地产开发商借鉴外地经验,探索开发小区花园式配备物业管理的地产项目,规模房地产发展正式开始于2003年,后鹤山市政府引进碧桂园项目进驻鹤山,占地2000亩进行大规模房地产开发,至2007年开始以凯旋城、坚美园为代表的房地产项目以电梯洋房,封闭式智能化小区物业管理模式出现。B、 鹤山市房地产市场供求关系和结构分析鹤山市城市化程度不高,大规模城市建设近几年刚刚开始,房地产市场起步较晚,主要以本地3-5口之家自住为主,投资客很少,房价较为理性。目前上市量不大,在当前房地产全国性低潮阶段,鹤山市房地产价格不仅没降,并且平稳中有小幅上升。主力户型在80-120㎡,结构为两房两厅或三房两厅,面向中低层自住为主。另外因鹤山市以工业建市强市,潜在购房人群还包括外来企业主和收入较高的外地打工者。鹤山市紧邻佛山,约25分钟车程,相比较佛山当前6000-8000元/㎡的价格很具吸引力,且可购房入户。C、鹤山市房地产市场区域特征分析以鹤山市城市中心镇沙坪镇房地产项目为区域主体进行分析,①位置:地处城市规划建设中的新城市中心区域;②开发形式:规模化小区花园式电梯洋房组团;③管理模式:封闭式智能化小区物业管理;④价格:不带电梯楼房在2700-2800元/㎡之间,电梯洋房在3100-3300元/㎡之间;⑤政府宏观配套:目前鹤山市国税局、地税局、交通局、司法局、公安局、检察院、工商局等相关政府职能部门已迁至新城区,新城市场、鹤山公园等配套设施也已启用,交通方便,区内有鹤华中学、沙坪中学等;D、鹤山市房地产市场营销特征分析本土小房地产公司以金信房地产、名雅房地产、城镇开发房地产为代表,以70-100㎡经济实用性户型低端低价发售,由本公司实施销售及物业管理,产品包装策划,媒体促销手段单一,主要借助口碑推广。本土实力较大房地产公司以经纬房地产、坚美房地产(以坚美铝材出名)为代表,打造电梯洋房式中高端产品,突出产品卖点(例如经纬凯旋城借8000㎡花园,以开创鹤山后别墅生活时代进行营销),借助户外广告,精美的产品印刷图册等手段由专业销售公司进行销售推广。外来开发商以碧桂园集团、方圆集团为代表规模化组团式,高速高量开发,借助公司地产品牌影响力,以专业化行销团队进行销售,力求缩短项目开发、资金回笼周期。2、鹤山市房地产市场主体特征A、开发主体特征①本土小房地产公司以金信房地产、名雅房地产、城镇开发房地产为代表资金实力一般,立足单体楼(无物业管理)或多栋低层(6-8层)现楼发售套现;②其他本土开发商或凭多年本土开发经验及良好口碑(如经纬地产立足鹤山地产十年)或凭雄厚资金实力(如坚美房地产)进行大规模批次开发;③外地开发商(如碧桂园地产、方圆地产)借助品牌和资金及融资实力在鹤山成立项目公司规模开发,品牌营销。B、产品特征:①非电梯主力户型以70-100㎡两房两厅或三房两厅为主,框剪式结构,南北朝向带阳台,毛坯交楼;②电梯洋房主力户型以80-140㎡三房两厅或四房两厅为主,框剪式结构,南北朝向带阳台,毛坯交楼,小区配套花园,智能化封闭式物业管理;③其他碧桂园别墅、