房地产市场调研的写法.doc

房地产市场调研的写法步骤1:房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况,从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析,对项目情况作初步了解,为项目可行性研究提供依据。阶段A:房地产宏观环境分析第一、区域环境:区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境:国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易以及经济发展规模、趋势、速度和效益第三、政策环境:房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策。第四、行业环境:社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略、资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷。阶段B:房地产项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格,结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上,就与项目相关的方面,如郊区住宅发展趋势等,做出预测(约3-5年)。阶段C:房地产项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划:主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位:是CLD(中央生活区)还是CBD(中央商务区)等都是要加以区分的第三、板块开发动态。第四、板块物业价格水平分析。阶段D:房地产项目地块环境研究分析对开发地块周围1-2公里范围内,以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。第二、交通状况。第三、周边景观。第四、污染状况。第五、社会治安。第六、未来发展状况。阶段E:项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。第二、项目地块SWOT分析。步骤2:对房地产项目所在地市场情况再次进行调查【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况,确定可类比项目,对可类比项目进行调查和研究,为项目定位提供依据。阶段A:对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机行为调查。第二、房地产市场状况针对性调查。明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响,以及房地产市场营销方式的采用情况。阶段B:对可类比项目进行全面分析对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。步骤3:制订房地产项目投资分析报告阶段A:对房地产项目开发基本情况介绍阶段B:房地产项目开发的成本