2012黄石宏达项目整体定位与物业发展建议报告.ppt

黄石宏达湖滨西路项目整体定位及物业发展建议
谨呈:
1
项目研究的工作阶段划分
项目市调及成果汇报:
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
思路沟通:
市场调研信息与启示
项目整体定位与发展思路沟通
整体定位及物业发展建议中期稿:
项目界定及目标分析
问题结构化分析
市场价值研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目定位
开发策略
物业发展建议
整体定位及物业发展建议终稿:
根据客户意见对中期报告进行修改调整
终稿汇报
整体定位及物业发展
建议阶段(中期汇报)
-
整体定位及物业发展
建议阶段(终期汇报)
-
项目市调及成果汇报、
思路沟通阶段
-
后期规划跟进
-
后期规划跟进:
规划设计任务书
与设计院进行对接
提供规划设计方案和户型图修改意见
2
项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:
3
前期工作已达成共识:
共识01:项目开发物业类型选择
共识02:商业开发比例问题
共识03:现金流问题
住宅+配套商业+专业市场
商业面积尽可能做满23%
2013年下半年期望回款6000万元
4
物业发展建议
开发分期与启动区
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
发展战略和整体定位
经济测算
项目核心问题的界定
报告框架
项目占位
5
项目核心问题的界定
1
发展战略和整体定位
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
项目核心问题的界定
开发分期与启动区
物业发展建议
经济测算
项目占位
6
三线城市主城区边缘,专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目
有利因素:
产业+城市化结合区域,未来发展趋势明显;
区域专业市场数量多,商业氛围逐步形成;
区域未来土地供应逐步减少,竞争压力小;
项目规模大,大盘效应明显。
限制因素:
项目区域多为专业市场,生活配套匮乏;
地价高、容积率高,商业面积占比高;
非城市主干道,昭示性弱,且内部为水塘,后期工程量大;
北部临高速,噪音影响明显。
可利用点
强调土地稀缺性,打规划牌;
商业开发、区域专业市场成熟,打配套牌;
首席综合体大盘,打项目规模牌;
……
本体属性:
区域属性:
前期沟通回顾
属性界定
7
开发商目标:利润正常化>风险最小化>项目标杆化
开发商关注:
地块价值如何最大化?
23%的商业如何打造,商业价值如何实现?
住宅产品如何打造?
项目如何分期,实现滚动开发?
项目前期如何实现6000万资金回笼?
项目限制条件:
土地成本2亿元

商业占比23%
目标解读
开发商目标
塑造项目标杆
打造城市标杆
重塑价值标准,打造区域标杆
最小化项目风险
打造城市标杆
控制项目风险,实现安全开发
打造城市标杆
获得正常利润
产品旺销,滚动开发,正常收益
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开发商语录:
“这个项目住宅产品只能做中高端,但园林一定要高端,项目赚钱的关键还是在商业……”
“项目的商业价值是需要重要挖掘的,商铺的价值怎么也要比住宅卖得贵。”
8
黄石主城区北部边缘,客户心理距离远;专业市场聚集区,生活配套匮乏,存在置业抗性
挑战 S1
传统市中心区:7公里
30分钟车程
宜黄高速
迎宾大道
长江公路大桥
迎宾大道
客户访谈
花湖这边属于郊区了,现在主要是家居建材批发的地方,本地人只有搞装修的时候才会过来,再过去就是鄂州了,是“脏乱差”的位置,虽然这几年开发的住宅多起来了,但是还是比较偏。
——的士司机
9
北侧临宜黄高速,对居住产品产生噪音影响,且阻隔消费人流,贬损商业价值,规划难度大
挑战 S2
湖滨西路北延长线
宜黄高速
迎宾大道
本项目
北侧-宜黄高速
北侧-宜黄高速
北侧-宜黄高速
北侧-宜黄高速
10