成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路.ppt

成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路
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项目研究工作的阶段划分
第一阶段(中期)
提交初步结论
2004/06/28
2004/08/10
第二阶段
启动区
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
区域(成都、周边区域及高新西区)宏观经济背景研究
区域土地市场、房地产市场调研
政府官员、专业人士访谈
普通高端消费者访谈
项目的优劣势分析和价值判断
成功案例借鉴
项目整体定位
规划设计建议
项目整体开发思路
提交初步结论
根据客户建议深化研究,完善报告
至今工作
第一阶段终稿
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项目背景资料
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项目区位
项目所在区域位于成都西北角,城市三环外,临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。
地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一,与成灌高速公路相通,可直接到达都江堰风景区。
市中心
西延线,往城灌高速
高新西区
三环
羊犀立交
约3公里
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项目技术经济指标
用地性质:综合用地
占地面积:1986亩
容积率: 5%(包括公建设施)
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客户目标及限制条件
约束条件
五年内建设完毕(销售期另计)
本地块为带规划方案拍卖,现有规划原则上不做大的调整
住宅整体销售均价6000元/平米
成为国际化社区、城市名片
中海地产区域开发的里程碑意义
客户的目标
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第一部分:项目整体定位研究
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项目的基本判断
占地面积近2000亩,,涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型,绝对不是一个普通的房地产项目
基本判断:世联经验
一、本项目开发是城镇的概念,必须用区域开发的思路解决问题
二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立
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我们的研究思路:
界定问题
结构性分析
实施分析/
找到解决方案
汇报
有没有/可不
可能有问题
(或机会)?
为什么存在?
我们能做什
么?
我们应该做
什么?
构建金字塔
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界定问题的分析工具
?
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
R2
期望结果——不喜欢某一结果,想得到其它结果
解决方法
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