北京亦庄经济技术开发区D3地块商业定位及构成.pptx

亦庄商业发展分析项目商业定位建议项目商业功能布局定位建议项目商业业态组合建议项目商业业态布局建议酒店发展策略项目商业销售及招商策略建议集中在回迁居民区以原区域自发初级商业为主满足基本生活需求随住宅底商应运而生档次有所提高仍以基本生活需求为主购物需求外溢社区商业雏形形成多中心住宅社区商业有独立商业项目供应满足商务需求少需求外溢有所遏制向区域级商业发展2000之前初始阶段2001-2005形成阶段2006-2010发展阶段规模型商业出现主题明确、综合购物同时满足居住和商务吸引外区域客流向次中心商业转变远期成熟阶段初级商业社区商业区域级商业城市次中心商业整个区域商业发展目前还不成熟,商务需求满足少,未来有增长空间亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计居住区分布星岛商业中心富园西里商业贵园集中商业华冠集中商业境界底商大雄集中商业金地格林底商上海沙龙商业文体中心亦庄的商业与居住存在的较强的关联性;商业高度集中在路西的居住区路东区域基本没有商业业态亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计业态规模(平米)面积范围(平米)分布区域租金范围(元/)-200居住区工业区3-6中档、中高档部分品牌双店经营(吉野家、黄记煌);工作快餐、简餐为主规模稍大有特点的经营好健身约1万1000-3000居住区——3-4中高档合气道、健身、游泳、滑冰类型多样,满足工业园和居住区需求品牌经营,-10000居住区————中高档独体形式,品牌经营国美电器、大中经营一般,人气不足,百安居、迪卡侬周末客流多,-100居住区——3-4中档、中低档水饮有工业园的消费群体,西点以社区居民为主;-50居住区——2-,由业主投资现象,居民为主基本维持,-11000居住区——-、中低档中小规模;被外区域大型超市分流美廉美和小白羊人气旺,-120居住区——2-,居民为主经营状况一般基本以居住区域的社区商业形态为主,档次普遍不高,以满足居民日常生活消费需求亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计底商为主目前亦庄商业主要为底商,多为住宅底商,为居住人群提供便利,商务类底商较少,不能满足日益增长的商务需求集中商业发展缓慢目前亦庄区域内集中商业发展较慢,缺乏具有规模效应的集中商业体商业街兴起市场上经营较好具备一定特色的商业步行街,市场认可度较高,销售状况良好现状:商业设施网点少、结构单一原因:消费习惯制约商业地产发展亦庄目前的商业现状和区域规划本身就没有设置太多的商业用地。大多数商业项目都自带商业配套,面积不大,只能形成社区小门脸式的商业区,难以成规模。商务型商业业态较为缺失亦庄的商业以底商为主,商业街兴起,集中商业发展缓慢,档次普遍较低,缺乏中高端商业消费与商务型商业的业态亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计亦庄重要的一条商业街——上海沙龙:整体商业业态普遍档次不高,各商业业态布局混乱,周边环境嘈杂,商业业态丰富而平民化;以餐饮为主,但缺少中高端餐饮,其它业态以便民超市、银行、美容美发、服饰店、音像店、网吧、保健等生活配套类为主;基本为便民的社区商业服务的放大版;难以担当亦庄的商业形象代表当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心,且档次不高,又以酒店类配套为主。亦庄的缺乏可担当亦庄商业形象代表的中高端的综合型、集中型商业业态,商业急需升级亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计地址:大兴区亦庄经济开发区宏达北路18号大地商务楼面积:5000—6000平米左右菜系:川菜营业时间:10:00—22:00停车位:免费尽管其周边缺乏商业氛围,眉州东坡酒楼生意火爆好,商务宴请等形式很频繁而在北京城区,在商务宴请餐饮市场又只能寻到眉州东坡的身影眉州的经营火爆意味着亦庄区域商务型商业配套的稀缺现状亦庄商业发展分析资料来源:市场调研,数据统计从区域市场看亦庄商业仍处于社区配套型商业阶段;从市场竞争上看未来集中商业项目相对不多,竞争压力一般;未来发展有旺盛的商业需求,但目前所处阶段来看,仍需要一定的培育期;从市场现状上看,对大型集中商业有一定的需求,但受市场总容量制约;沿荣华路商务轴线更多为商务型商业需求;路东区是商业的空白点,商业应以外向型商务型商业为主;亦庄商业市场较为分散,以满足基础生活配套为主,租金一般,处于初级阶段。集中型及商务型商业较为缺失,现有的档次较低品质不高资料来源:市场调研,数据统计亦庄商业发展分析商业区最有效消费辐射半径为5公里,从内到外分为5个圈层人口及消费力分析资料来源:达观