胶州老城区2011年楼盘调研分析.ppt

胶州老城区楼盘调研分析
怡和家园2期
紫城·紫金苑
嘉树园
如意家园
西城名筑
文澜阁
西湖花园2期
未命名1
广州花园
未命名2
备注:蓝色项目为新开或有大量剩余房源的在售楼盘;绿色项目为尾盘;紫红色项目为暂未入市房源。
在售项目
在售项目(续表)
尾盘项目
尾盘项目(续表)
暂未入市房源
市调范围:北至胶州路、南至寺门首路、东至广州路、西至泰州路
市调分析:
1、区域内在售楼盘有3个:怡和家园2期、西城名筑、西湖家园2期,尾盘有4个:紫金苑、嘉树园、广州花园、文澜阁;暂未入市房源有3个:如意家园及两个尚未命名项目;共计10个。
2、这些项目的开发商大多为胶州本地开发商。
3、随着多个楼盘的建成,护城河以南至泰州路的区域内将形成大型的居住区。护城河的改造将极大的改善此区域内居民的居住环境。
4、物业形态:目前多层占优势,但高层、小高层是未来发展的趋势。
区域内目前尾盘及在售项目中,除了西城名筑规划了部分小高层为以及西湖家园2期(总共一栋小高层)是小高层外,其他都是纯多层。但是在尚未入市的3个房源中,除未知的如意家园外,其他两个楼盘都规划为高层、小高层。本区域内目前以多层物业占绝对优势,但随着神州集团的西城名筑在政府的要求下将纯多层的产品规划改为小高层和多层相结合,多层住宅一通市场的局面将一去不复返,高层、小高层的出现将成为必然趋势。
市调分析
5、户型面积:以80—99㎡的两室以及101—120 ㎡为主的三室以及少量120 ㎡以上的三室户型,从市调结果来看,两室以及101—110 ㎡左右的小三室销售状况最好。
6、价格:由于上述楼盘明显的位置差异,价格分两个范围。一个是位于老城区的广州花园和紫金苑,标准层均价在5300元/ ㎡左右;而丽景苑周围项目的价格均价在3700元左右(小产权项目嘉树园除外)。
7、付款方式:当地户口居民首套房30%,二套房60%。外地人买房需提供一年缴纳社保的证明或纳税证明。对外地人买房的限制条件将一定程度上制约项目的去化速度。
8、,装修标准多为毛坯,取暖方式多为地暖。
9、优惠措施:目前各项目都没有采取积极的促销措施。仅有个别尾盘项目为实现清盘价格上有小幅度优惠。可见目前的销售压力还在可以承受的程度内。
10、宣传推广单一:各项目常用的宣传推广策略有:售楼处包装、围挡,宣传物料以单页为主,均没有大幅度的户外广告(仅如意家园在胶州西路上做了灯杆广告)。这为我们提供了良好的市场竞争机会。
11、入市时机:五一以后,已知新入市项目将达到5个,必将分流很大一部分客户。因此,先行动起来,抢占市场先机,方能有更大的胜算。建议在4月份以前沙盘安装到位、户型面积等相关信息确定;4月初开始开展认购活动,抢先抓住有购房需求的客户。
12、客户情况:在此区域内(护城河以南区域)买房的客户主要有以下几类:
一是一起业主的朋友或亲戚。这提示我们要适当采取针对老客户的真情回馈活动,让他们感觉到丽景苑社区的温暖,为二期带来更多意向客户。
二是目前在区域内及区域周边居住的人。对居住地的归属感让他们对住宅区域进行选择时会率先考虑现居住区周围。因此我们的宣传推广首先要注意覆盖这片区域。
三是周边乡镇进城买房的客户。如胶西镇、北关街道等。出于给孩子买婚房以及改善自身居住条件的需求,这部分人在购房客户中所占的比重也不容忽视。这些人对价格很关注。
四是杨树林的拆迁户。杨树林即将拆迁迫使拆迁户产生购房需求。这将为我们带来一部分客户。