成都市西御阳光营销策划方案.doc

西御阳光营销策划方案(项目可行性研究)(项目规划方案)(形象树立及推广定位)(商业部分规划方案)开发商:成都西御房地产开发有限公司投资商:成都市智汇房地产开发有限公司全程营销:成都泰达房地产经纪公司第一部分西御阳光可行性研究项目概况1、地块基本情况本项目地块位于都江堰市都江堰大道中段南侧,新城区行政中心。西连观景路、百货大楼,与市公安局、地税局、人民医院、天然气公司仅一路之隔;背靠都江森邻、上尚春天,紧邻丽水青城、岷江花园等高档住宅小区。项目前有9路公交车站台,背靠荷花池、农贸、水果批发市场、超市及客运中心等。本项目占地约28亩,与人民医院家属区相临,整个地块成L型。2、基本数据总用地面积:约28亩净用地面积::21562m2住宅建筑面积:12170m2商业建筑面积:7882m2容积率::32%绿地率:32%车位:146辆房地产政策与市场导向房地产业是国民的经济支柱产业,也是本地财政收入的重要来源之一。市场、政策的发展趋势和演变都会对整个市场带来很多不确定的因素。对本项目的投资及准确定位起到决定性的作用。要明确本项目的投资方向和市场定位,就要先明确2006年及今后几年内都江堰房地产市场的发展方向:1、政策因素2005年初因国外1300亿热钱进入国内赌人民币升值,导致大量外汇进入上海等沿海城市,其中一部分投入到房地产行业,国内江浙一带投资者也快速跟进使上海等城市的房地产迅速升温,很快就高出正常范围,同时也带动了国内其他一些城市的投资者跟风,顿时全国各地房地产市场大副上涨,形成房地产泡沫。国家七部委联合出台文件,马上开始打压炒房、投资、投机者,并快速出台了一系列政策防止房地产市场崩盘;如:禁止期房转让;提高房贷利息;未满2年转让增加税率;超过普通住房不享受优惠税率;限制一人购多套住房;对购一套住房以外的贷款增加利息。同时购房者也在观望,等着房价下跌,而国家调控的目的是稳定房价,制止房价上涨过快,形成房地产泡沫;经过国家宏观政策的调控,九月后,成都房地产市场又开始全面复舒。这一系列政策的出台对有实力的开发商来说是利好,可以坚定房价是不会下跌的,也可以把房地产市场中不真实需求的这部分挤掉。对投机者或短期投资者是非常大的打击的,很有可能会套的很牢。这样可以比较真实的反映市场需求,使市场更加规范,使房价正常上涨。因为局部房地产市场的泡沫严重,央行也采取了加强对房地产开发信贷的规范管理,项目开发想从金融机构获得支持非常困难:这样对开发公司的实力、专业都有很高的要求,竞争也就更加激烈。房地产管理部门对取得《商品房预售许可证》前而进行销售、或以排号、预定、认购等名义收取定金的将严肃处理:这会对开发商的资金链、项目运作水平等进行考验2006年将会是个人信贷年,因为经过2005年稳健的货币政策后,银行很多资金放在金库里没有贷出去,使得银行的预期收益大大降低甚至还有部分亏损的。还有就是人民币以顺利实行浮动汇率,全国CPI指数不高,%。而M1和M2增长量却大不相同,与2005年初的预期增长有很大的出入,所以2006年要适度的放开货币政策,从近期的专家分析和建议可以看出2006年的货币政策是稳健中适当的放松:这将促进老百姓的消费,特别是个人信贷方面,而个人信贷的最大消费是房贷,所以明年的房地产市场还是稳中有升。国家对土地市场的严格管理和科学、环保的建筑材料强制性使用:这将会增加开发成本、同时也是各项目叫卖的热点都江堰房地产市场分析一、2005年的都江堰房地产市场有以下特点:开工面积90多万m2,预售面积70多万m2,销售面积62万多m2;消化量85%左右,比上年同期增长近10%;房地产的税收已占到全市财政收入的1/3;大都以规模开发为主;、高档次的项目增多;外来有实力、有品牌的公司增多;购房者对小区的品质、配套、环境要求整体提高;对居家的理念、品位也上升到一定高度;小结:都江堰房地产市场由于受到区位条件、城市人口、工业水平、商务状况、城市化进程等因素的影响,在短时间大量新增客户的可能性不大。客户主要以本地、三州为主、成都及省内、外客户还需要慢慢开拓。因成都市规划一轴多中心的发展方向确定,都江堰建设百万人口的中等城市需要有更多的外来人口和工业支持;而人口支持相对比较容易,因为都江堰有天府明珠之美誉,还是世界遗产、全国优秀旅游城市、AAAA级风景旅游区、中国十佳魅力城市、长寿之乡等,这些可以让更多的外地人到都江堰来安家、养老。二、2006年都江堰房地产市场的趋势:上半年开工投放量较大,全年预售面积有望超过今年;投放档期比较集中;大都趋于规模化开发;整体价格有所拉升,新商品房均价有望突破两千;购房者需求面积回归理性,不在一味追求大;购房者更加注重开发商