滨海新城商业定位及规划.doc

天马行空官方博客:http://t./tmxk_docin;QQ:1318241189;QQ群:175569632滨海新城商业定位及规划晋江市场分析晋江概况地理位置:地处闽东南沿海,东频台湾海峡,与金门、台湾隔海相望行政区划:1992年撤县建市,辖13个镇,6个街道办事处、385个行政村,陆域面积649平方公里,海域面积6345平方公里,海岸线长110公里。人口:总人口102万,旅外侨胞,港澳台同胞220多万,号称海内外300万晋江人。主要产业:纺织服装、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品饮料。晋江四镇消费力04年晋江人均GDP超过4万元RMB,经济处于一个较高的水平。人口(万人)陆地面积(KM2)海岸线(KM)镇区规划面积(KM2)国内生产总值(亿元),意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案。,而目前晋南片区还没有一个综合性的大型商业区,这表明了四镇二十多万人口,足可以消化滨海4万多平米的商业面积。(立论依据不足,对辐射力及商圈应进一步说明),商业业态分布杂乱,缺乏有效的科学规划,从微观上看,商业街大多为独立店面,各家各户独立经营,并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值;从宏观来看,金井商业街业态分布大致分为以下几种:餐饮:①本地小吃,沙县,租金1500-1800元/月;②餐厅、饭馆,租金2200元/月;便利店:服务于镇区居民,租金1600-1800元/月;手机店:租金1500-1800元/月;茶叶店:租金2000元/月;机修店:租金1600元/月;店面出租形式按间租赁,一般不以平方数计算。其次,店面面积及层高配比:,店面面积30-100㎡(多间),,可隔成两层使用,提高空间利用率,但其店面与二楼住家直接相通,存在一定安全隐患。从这个方面看,金井商业街仍处在农村商业模式。——浪潮百货浪潮作为金井唯一的百货商场,正逐步的向城市化商业百货发展,但其自身的局限性:1、总层数三层,总建筑面积只有5000㎡,摊位发展空间被限制;2、车位方面:自身没有设地下停车位和地面停车位,单靠大门前的车位(市政配套)且数量有限,不能满足停车要求;3、配套设施不完善,电动手扶梯只上而无下,显然与城市百货存在硬件上的差距;4、楼层经营规划:商场缺乏知名品牌,且由于面积本身的局限,使其在商场的经营规划上缺少科学的划分,功能分区不明显。5、因此,浪潮百货的影响仅局限于金井本镇,客源上存在滞后,发展速度缓慢。浪潮百货经营方式:统一经营车位:地上仅有摩托车车位,百货门前车位为市政配套,免费停车,但数量有限经营分类一层二层三层超市女装,饰品男装,童装租金租期宣传层高170元/平米或20%税点1年起视经营状况给予减免宣传1层5M,2-3层3M价格变动情况:节假日调价,主价格不变,采用抽奖等活动方式促销(以前曾经举办赠送抵用卷的促销方式,但效果不佳)项目诉求:规模,品牌,档次营销推广:引进有知名度的品牌产品为主楼层经营规划:为3层物业,办公地点另设,品牌连锁经营经营定位:外地品牌(本地品牌因当地居民