物业服务合同签订.ppt

物业服务合同签订与管理规约制定主讲:周纬洛克菲勒的故事有一天,一个朋友对洛克菲勒说,他有一笔五万美无的债款讨不回来,而且因为他和借款者交情不错,当时没有签署正式的借据,现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单,你写一封信,催他还十万借款。”“可是,他实际上只欠我五万呀!”那位朋友说。“当他回信辩解时,你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。签订与履行物业管理合同,是物业管理优质服务的核心内容,也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识合同的订立,必须经过要约和承诺两个阶段。(一)、合同的要约简单的说,要约就是订立合同的意思表示,承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受,并提出修改建议,称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件(1)要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图。(2)要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定。(3)要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识(二)合同要约与邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约,邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上,一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告,并且广告的内容符合要约规定,则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约,不是要约。4、招标招标是邀请要约,投标则是要约,招标人接受投标确定中标是承诺。一、有关合同的基本知识(三)、合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件:(1)承诺必须由受要约人或其代理人作出。(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。(3)承诺必须与要约的内容一致。(4)承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识(四)、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括:(1)当事人的缔约能力(2)当事人的真实意思表示(3)合同的内容合法(4)合同的形式合法一、有关合同的基本知识(五)、合同的一种分型形式:口头合同、书面合同、事实合同(六)、合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则:(1)主体平等(2)合同自由(3)权利义务公平对等(4)诚实信用(5)守法和维护社会公益案例黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房,在签订购房合同时,眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容:“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方,买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”,于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议,,黄先生听了,也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后,黄先生收到物业公司通知,要他去补签物业管理协议,并缴纳半年管理费,签物业协议时,,于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的,并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款,现在只是补签。黄先生感到受骗了,投诉到市消委会。