云南昆明龙凤山庄2期别墅项目营销推广方案.ppt

龙凤山庄·2期—藏龙 营销推广方案
2011年12月
提报目录
市场分析
项目研读
营销策略
销售策略
项目回顾
市场分析
市场态势
政策研读
竞品分析
市场态势
2011年在国家宏观调控政策下,全国楼市续2008年以来再一次步入一个“冬季”。国内一二线城市房企采用多元化策略过冬,而目的只为年底任务大关,这也使得很多项目实施“以价换量”策略。尽管如此,因政府政策仍未有放松的“苗头”,购房者观望情绪依然浓厚,冬季市场并未转变。曲靖楼市也难以幸免,2011年曲靖1—10月,曲靖楼市迎来了小阳天,进入11月市场也步入了寒冬期,销售遭遇瓶颈。
2011年师宗县市场上在售项目将近8个,其中多数为尾盘销售,产品形态为多层、高层相结合,从目前市场上在(预)售项目来看,师宗县整体住宅市场偏向供不应求,单套房源销售面积集中在140—170平米的中大户型身上,普通商品房销售价格段在1600—2500元/平米,联排别墅价格在2600—3000元/平米。市场中除了单位集资房外,别墅项目极为稀少,目前市场中仅有一个项目建设有别墅产品,就是本案。
目前,师宗县在(预)售项目主要集中在师宗县新城片区,老城中心仅有两个项目,为润森·新天地、盛世佳园,除去本案外,其他项目都集中在新城规划区。
目前师宗市场上在售项目多为尾盘销售,并表现出住宅销售难度不大现象,其中普通商品房住宅价格集中在1600—2500元/平米,很少项目价格能够突破2500元/平米。
当前全国房地产市场因国家2010年、2011年上半年一系列政策组合的实施,房地产市场逐步进入冷淡季。尤其年关的到来,国内房企面临资金回收压力和年关任务冲刺,但因政策未有放松的迹象,虽然各大开发商在销售策略上采用“以价换量”,据12月份市场反映,房企“以价换量”的效果仍不乐观。
影响师宗县楼市的主要政策:
限贷政策:两套以上住房停止按揭购买放贷;
二套房首付增至六成,银行按揭仅四成,加大购房压力,使得换房、投资需求被抑制;
如以120万购买第二套住宅(别墅),首付需要72万元,,大大增加了购房成本。打击了贷款购房人群,抑制了投资、改善型购房需求。
政策研读
竞品分析
明辉商都
开发商:师宗县绿海房地产
项目地址:师宗县通源大道上段
占地面积:58亩
总建筑面积:14万方
开盘时间:2009年
房源:454套
住宅面积:120—270平米
商铺面积:60—300平米
销售价格:2200—2500元/平米
商铺价格:10000—20000元/平米
销售情况:住宅售罄,商铺剩余1/3,招商中,开发商自持70%。
高达84%的投资回报
高达31万的高额利润
100%安全获利
项目优势:地理位置较好,新城规划中心板块,周围配套成熟,项目外立面新宇,是市场上少有的品质项目,商业招商情况良好。
项目劣势:住宅户型面积设计较差。
商铺销售进度较慢,目前仍在销售商铺。地下车位400多个,已销售300个,价格6万元/个。
商铺户型:
润森·新天地
开发商:师宗润和地产
项目地址:师宗县丹凤西路
开盘时间:2011年9月
住宅面积: 90—170平米
商铺面积:150平米主力铺型
销售价格:2300—2400元/平米
商铺价格:6000—15000元/平米
销售情况:住宅售罄,商业销售
项目优势:地理位置较好,位于老城中心地段,属于师宗县黄金商圈区域,周围配套成熟。
项目住宅存在内部认购,开盘当天已基本售罄。