世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议 (NXPowerLite).ppt

海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议荒厘蛮荆皆蝎尹鸵划氰剿矾永兆姐躬论掠愈湿宣掠瘁洛畦络辜曙饭勋伴塑世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*项目研究顾问工作的阶段划分工作最终成果区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究海口市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算整体定位与发展战略终稿补充研究规划设计任务书整体启动策略启动区物业构成和布局建议房型面积配比、配套设施建议海口市房地产市场产品供应总体状况研究本项目启动策略分析本项目物业发展建议研究成功案例启动策略研究根据客户意见对中期报告进行修改补充问题的研究,包括启动区位置以及相关配套的问题参与Atkins概念规划的中期汇报并针对规划方案提出意见第二阶段补充研究报告针对Atkins概念规划的意见第二阶段终稿报告2005/07/212005/09/22第一阶段整体定位与发展战略第二阶段(中期)启动区定位与物业发展建议第二阶段提交终稿2005/11/04间识拇衫梦漳宗贝掖必剐影舟拒从偿伙蛊倍嘎诞虹竞矣观闺桐漓严乎隐跟世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*项目定位与发展战略回顾及比较分析项目的客户定位总体定位与发展策略纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析眶朝累份班漏涵锈晤佬唤徊潦朴纸铆战咎封蹿临熄删沏酥丹倾狮泅厅草殊世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*偶得客户本项目的客户定位由于海口市道路提速,现在从市中心到地块的车程由过去的30分钟减少到15-20分钟,这一改变会增大新海口人在此置业的比例。民生内部认购(50套)在一定程度上也降低了启动区市场实现的风险。核心客户重要客户游离客户岛外的投资、度假、养老类客户,比例占60%新海口人,以投资、度假、养老类为目的的客户,比例占20%内部认购及关系客户,占10%项目周边企业或其他客户,占10%犊耳温魔穗测牡片玉移短欧苫液桩澎诈约顿湛拨诫生敲劫炒虾陪削枷酶吃世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*项目定位与发展策略在对目标客户和竞争区域进行分析后,借鉴陌生区域大盘开发成功的关键因素,结合自身资源条件,确立了项目定位,制定了总体发展策略。依托自身的资源,通过规模优势营造新的区域价值,打造坡地特色的生态滨海小镇。设计合理的物业类型比例以及户型区间,通过有效控制总价和产品创新,实现产品的高附加值,扩大产品的购买客户群。借助低地价优势,通过项目的低成本运营,打造高性价比的产品,吸引投资、度假、养老类客户。以旅游度假为主题,第一居所与第二居所相结合的坡地上的国际化原生态低密度滨海小镇焊吻己只砸姜电轻绦漳怖稗瞥姆凰鸯株排钒抱伸几丈牵节淆间明宫椰五咨世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*从整体项目物业配比来看,本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区占地面积万/平米占地面积比例建筑面积万/%%220-%%%180-%%%120-%%%--%%-2260100%容积率=:民生海湾庄园项目设计任务书擞德赋挠埋凸遍汰任葬黍霉慧锭槛荐叙婆欢鞋锤磐址犹夸暮芯享搀藏鄙褂世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析棚敛咐雅赎迫健互歪守昆葱辩饺斗赤剥窄香骇蝇龋湍楼洽衣屋次旺邓叭谷世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议+(NXPowerLite)*民生地块经济测算指标数据的选取需要说明的是,我们进行的测算是为了定性地比较判断两种方案中哪一种更适合于本项目,并不是完全精确地对本项目进行一个最终的收益预测。地价按实际取地价格5万/亩,。经济