中国二、三线城市，或已成为地产商规避“调控寒冬”的理想阵地。.doc

中国二、三线城市,或已成为地产商规避“调控寒冬”的理想阵地。
无锡市无疑是长三角地区一个值得关注的范本。在7月6日召开于无锡的中国房地产高峰论坛中,几位国内地产“大佬”的发言里,均提及了无锡市长谈到的“幸福指数”。
“无锡市领导介绍了无锡的情况,按面积算,无锡只相当于北京的一个区,但去年GDP全国排名第9,和北京只差几位,北京任何一个区都比不上无锡,但是无锡的房价却很便宜。”北京市华远集团总裁任志强表示。
北京者介绍:“人均GDP接近10000美元的无锡,其平均房价刚刚突破5000元/平方米,北京的人均GDP是7000-8000美元,但是房价已经是15000多,可见无锡市人民的幸福指数有多高。”
需求不受宏调影响
北京市银信房地产有限公司董事长张民耕亦对本报表示,无锡去年的人均可支配的收入突破了20000元,按房价均价6000元计算,一套100平米的房子60万,只是一个三口之家年收入的十倍。“北京、上海这类城市,购房潜力不如无锡这样的二线城市。”
抑制一线城市地产发展,除了房价与购买力因素之外,自然还有土地的制约,大城市的现实情况显而易见,可用的土地越来越少,逐步走向稀缺。
北京万通地产股份有限公司董事长冯仑坦言,目前全国住宅均价8000元以上的城市,都有一股向下的拉力,人均GDP在4000美元左右的城市,其房价依旧在上涨,因为这些城市城市化进程相对较慢、他们有拆迁、改善居住和城镇人口增长带来的住房需求。
作为城市战略专家的连玉明也对本报分析道:“世界的城市化进程的一个模式,首先是先积聚,然后辐射,先大城市,然后是中等城市,目前中国的城市化程度已经达到44%左右,在40%-60%之时,就进入由大城市辐射中等城市的周期之中。
为了触摸中国城市化进程调整的脉搏,张民耕曾做了一次尝试。
“前几年我到山东,选择了离海岸线200公里以外,经济相对落后的菏泽盖房子,当时菏泽没有小高层,没有电梯住宅,住宅区内没有园林和管理,我们带去的是开发水准和北京旗鼓相当的产品,菏泽的需求一下子就迸发出来。”
张民耕分析,二三线城市对住房需求是极为实在的刚性需求,当地乡镇的农民和商人有钱以后都到县城购房,而县城人有钱以后就到地级市,地级市的富人前往省城发展。
“二、三线城市不仅有内在的需求,同时这个需求受宏观调控影响较小,中型城市,比如无锡受宏观调控的影响就不是很大。二、三级城市会成为住宅市场的坚实基地。”张民耕说。
一线或向二线倒流
从商业地产发展来看,二三线城市发展依旧缓慢,根据仲量联行的分析,目前中国的商业地产发展情况分为三个阶段:其中合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期;无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期,而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。
仲量联行华东区总经理Eugene Tang认为,这些城市的商业地产蕴藏的潜力值得大型投资机构关注,部分二、三线城