林海长(全程策划).doc

房地产项目全程策划——虎头综合开发区项目策划引言:在我国,随着房地产市场不断走向成熟,房地产策划也从无到有,从粗放到精细;从个人出点子到由正规公司整体策划,这些都说明我国房地产策划业已初具规模,并不断走向成熟。策划是在对宏观及区域市场进行充分调研的基础上,针对目标地块及其目标客户构成而提出的项目最佳运作思路与操作方案,包括区域市场分析,目标地块评判,潜在客户分析,目标产品规划,运作模式设计,销售方案企划等。本小组将对虎头综合开发小区,进行预测性全程策划,运用所学的房地产项目的投资环境,区域市场,目标地块进行分析,确立房户群体和产品规划方案,投资运作方案,研究项目动作中可能出现的各种风险,制定项目策略,规划项目实施的进度安排。虎头经济合作社主导开发的虎头综合开发小区是农村集体经济走向城市化的一次偿试。通过对该开发项目的策划设计,一方面可对虎头经济合作社的开发偿试提出一些发的意见和建议,验证这种农村改革模式的可行性,支持农村的现代化进程,另一方面,又可以通过这次实际的项目运作,使同学们对所学知识加以整理,巩固。锻炼同学们实际策划动作及协调能力,到了工作岗位后,能尽快适应工作。——,只有在投资环境良好的情况下,经济才能平稳快速地发展,市场需求才能旺盛,市场才能活跃。,比较,评价。主要探讨区域状况,经济发展水平,产业政策,基础设施状况等几个主要环境因子的利弊,对房地产投资的影响,以及发展态势及其相应对策。:区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法,我们这里主要运用层次分析法。所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分,结合得分情况给予评价。---重庆市及渝中区的投资环境分析本项目位于重庆市渝中区,下面就结合项目本身,就区域性投资环境的各个方面给予分析。,人口的多少直接关系到区域总的购买力和需求潜力。人口的发展状况和发展趋势直接关系到经济发展的潜力和趋势。重庆市是我国最大的一个直辖市,随着经济的迅速发展,人们的生活水平越来越高,医疗卫生条件的改善,,,%,。虽实行计划生育,%的速度增长。其中重庆市主城区人口约300万,常年流动人口越50万。与同期天津市相比,,国民生产政总值1240亿元,%人均可支配收入6608元。天津和重庆一样为我国的四大直辖市之一,但是其直辖较早,人均生活水平较高,其房价水平达到3000元/ 平方,需求潜力仍然巨大。从以上统计可以看出天津市虽然建市较早但是其人口总数却较重庆市少,其总体需求潜力也必然比重庆小。长远来看重庆市正处于发展阶段其发展潜力未可限量,重庆市地产地产市场将还有很长一段繁荣发展的过程。渝中区是重庆市的城市和商业中心,,在重庆市各区排名中列29位,,,%.%。,,,相比之下渝中区人口总量在这几个区中排第2位,然而渝中区作为城市和商业中心,其地理位置上有很大的优势,其人口密集,需求旺。据消费者欲入住区域调查显示,渝中区得票为35%,%%的沙平坝,是重庆市购房者首选区域。重庆市人口众多,渝中区人口多而密集,吸引力巨大,其市场潜力巨大,适合区域投资发展,其地产投资将大有可为。,是我国长江中下游最为重要的口岸城市,为西南地区的门户,俗有小香港之称,,重庆市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展,特别是1997年重庆直辖后,其工业得到了高速的发展,,重庆市国民生产总值达到3000万元,%,人均可支配收入达到了6300元,%,居民消费性支出5600元,%,商品房销售面积也由1998年的148万平方米增加到250万平方米,增加额达到340%。,列重庆市各