二手房限购解除合同,算不算违约.docx

二手房限购解除合同,算不算违约解除二手房买卖合同通知书致卖方、中介方: 通知人与卖方经中介方房地产经纪有限公司居间磋商,于XX年×月×日签订《存量房买卖合同》,现因卖方和中介方在签订《合同》时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实,导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户,合同的目的不能实现,现就解除《合同》等相关事宜特致函如下: XX年×月×日,通知人与卖方及中介方签订《合同》时,在中介方的当面追问核实下,卖方隐瞒了出售房屋设有抵押的事实,并和通知人签订《合同》,通知人事后才得知该房屋设有抵押。根据《中华人民共和国担保法》四十九条第一款“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”之规定,卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法过户而导致合同可撤销,现通知人有权行使撤销权,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之相关规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。现通知人正式通知卖方及中介方解除《合同》,并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天,办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金人民币×××元及中介佣金人民币×××元的返还事宜,买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按时顺利解除合同返回定金及佣金,我方还将按照相关法律规定,要求卖方承担实际违约责任,届时各方必将承担更多的责任。通知人: 日期: 在二手房买卖中,每遇房上涨或下跌,都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院,有地方法院判决合同有效,双方继续履行合同;而有的法院则判决违约一方承担违经责任,解除双方的买卖合同。一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: 1、法律上或者事实上不能履行; 2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; 3、债权人在合理期限内未要求履行。解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。 1、定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。 2、违约金,如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少 3、赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任: 合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。二、房屋买卖合同一方违约咋办按照约定全面履行合同义务(来自:写论文网:二手房限购解除合同,算不算违约)是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式: 双方协商确定的,从其约定; 双方不能协商确定的: 1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失; 2、无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之