《北京房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆[2003]808号).doc

北京市房屋重置成新价评估技术标准
目录
第一章总则 2
1-1 〔立法目的和依据〕 2
1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕 2
1-3 〔估价技术路线〕 2
1-4 〔未列入的项目〕 2
第二章平房、中式楼房重置成新价评估 2
2-1、〔估价路线、部件及分值〕 2
2-2、〔标准间〕 2
2-3、计算公式: 2
(1)砖木结构房屋 2
(2)砖混结构房屋 3
(3)中式楼房 3
2-4、房屋部件计分表 3
(1)屋面计分表 3
(2)屋架计分表 4
(3)墙身计分表 5
(4)门窗计分表 6
(5)顶棚计分表 7
(6)地面计分表 7
(7)装修计分表 8
(8)设备计分表 9
(9)附属物计分表 10
2-5、柱高差率表 11
2-6、砖木结构房屋成新评定说明 12
2-7、砖木结构房屋成新折余率表 12
2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 13
2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 13
2-10、块料面层成新评定说明 13
2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 14
2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表 15
2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 15
2-15、附属物据实估价表 16
2-16、树木估价表 16
第三章楼房重置成新价评估 16
3-1、〔计算公式〕 16
3-2、楼房基本价格表 17
(1)住宅楼房基本价格表 17
(2)非住宅楼房基本价格表 17
3-3、楼房折余率: 17
(1)楼房成新评定说明 17
(2)楼房直线折旧参数说明表 18
3-4、增项价格: 18
(1)增项价格表 18
(2)增项成新评定说明 18
3-5、区域系数: 19
3-6、装修及附属物重置成新价的评估 19
第四章附则 19
4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕 19
第一章总则
1-1 〔立法目的和依据〕
为规范本市房屋重置成新价评估行为,合理确定各类房屋的重置成新价,根据建设部《房地产价格估价规范》,特制定本标准。
1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕
本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
房屋拆迁中所称重置成新价,是指用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
1-3 〔估价技术路线〕
本标准采用成本法测算。
1-4 〔未列入的项目〕
本标准未列入的项目,可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。
第二章平房、中式楼房重置成新价评估
2-1、〔估价路线、部件及分值〕
平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分,再按规定的分值计算房屋价格。
房屋的组成部件包括:屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分,后三类部件依实际数量按条件计分。
各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件,一间房屋内条件不同的,按比例计分。各类部件未列入的项目,可参照分数相近的项目计分或据实估价。
分值由市国土房管局公布。
2-2、〔标准间〕
房屋的标准间:平房为建筑面积20平方米,中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为:
平房
标准间数=建筑面积÷20
中式楼房
标准间数=房屋基底面积×柱高÷60
2-3、计算公式:
(1)砖木结构房屋
房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定:按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定;计残值的,按《各类房屋折余率表》计算;不计残值的,按成新百分比计算。
柱高差率的确定:按《柱高差率表》执行。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
(2)砖混结构房屋
房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定:按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行;使用年限折余率的确定:按《砖混结构房屋使用年限折余