江苏南京商业综合体东城汇项目分析及项目定位.pptx

项目分析项目地块信息四至范围:北至文苑路、西至学思路,东至仙林医院,南临规划路;占地面积:32,+东侧绿地8,868平方米;建筑面积:总共89,629平方米,其中地上52,579平方米,地下37,050平方米;建筑密度:%;容积率:;绿化率:%;停车位:613辆,其中地上8辆,地下605辆;本案项目分析周边交通情况——道路设施三条城市主干道:宁镇公路(即312国道)、沪宁高速、绕城公路多条区域主干道:文苑路、仙林大仙、仙隐北路—尧新大道、仙境路因此,本案周边道路设施完善,为商业发展提供交通基础条件。项目分析周边交通情况——公共交通轨道2号线:2号线连接仙林、马群以及市中心区域,2010年5月份开通以来极大地提升仙林区域的可达性,住宅人口和流动人口急剧增加;本案距离2号线亚东站不到1公里。公交线路:本案周边共有9条公交线路,并且站点多集中在本案北侧文苑路上(150米内有三处公交站点),是目前公交人流的汇集点。因此,从公共交通情况来看,本案未来轨道和公交的可达性都很便捷,有利于商业消费客流的导入。项目分析消费客群来源——居民左图为仙林区域目前主要住宅楼盘的统计分布图;大多住宅项目分布于本案周边3公里范围内,少数楼盘在3~5公里范围内考虑到未来仙林商圈的辐射影响力,亦将这些楼盘统计在内;目前住宅楼盘大多已建成,在建或规划中住宅项目也集中分布在本案周边;受交通制约目前仙林区域住宅整体入住率不高,但项目位于仙林区域西区,周边社区成熟度高,而且2号线开通后,仙林区域整体住宅入住率已有大幅提升。住宅楼盘分布情况项目分析项目分析消费客群来源——居民住宅楼盘容量统计此处统计为住宅容量统计,即按照入住率100%计算;;根据左表计算,本案周边5公里范围内住宅户数约28,361户,,住宅容量约76,575人;根据以上统计,,这部分客群多为新南京人或从市区搬迁的人群,以年轻家庭居多。项目分析消费客群来源——学生&教师学生人口统计范围包括大、专院校以及中小学,目前共有超过12万人的在校学生人数;根据仙林大学城的统计,目前仙林区域教师人数约3万人;另外值得关注的是该区域内外国学生也占有一定比例,主要是仙林周边外资企业中外籍员工的子女。根据以上统计,目前本案周边在校学生人数超过12万人,教师人数约3万人;此外,外国学生及其家庭成员消费能力高,这部分客群的消费需求也值得关注。项目分析消费客群来源——企业/政府人员南京经济技术开发区——原名南京新港工业区,成立于1992年,位于南京市东北郊,毗邻仙林大学城,距市区5公里,。区内设有工业、保税仓储、金融贸易和综合服务4个功能区。开发区所依托的栖霞区面积340平方公里,拥有沿江岸线84公里,是南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。截止2008年底,已有来自20多个国家和地区的400多家外资企业入区,累计实际利用外资23亿美元。韩国LG、日本夏普、德国博世西门子、美国邦基等世界500强在区内投资企业36家。高新产业区——仙林大学城的远期发展地区。规划引进国际知名工科大学和著名科研机构以及信息、生物医药等高新技术企业。栖霞区政府——未来栖霞区政府以及部分局机关将迁至仙林大学城内,规划所在地距本案不到3公里。企业/政府人员尽管数量并不多,但消费能力较强,且对于大型餐饮业态消费较多,这部分人群需求应在定位中有所体现。项目品质组团型开放式购物中心,属于南京较为新颖的体验式购物场所项目品质——文苑路学、思路口主入口