房产推广计划.docx

房产推广计划林西项目推广方案 P1:宝马房地产林西项目策略规划提要赤峰日报·房地产周刊前景置业广告策划部艺鑫广告设计有限公司 P2:目录: 第一部分:项目发现第二部分:项目定位策略第三部分:凝聚共识合力双赢 P3:第一部分:项目发现【目的】:根据项目地块、区位特征及市场空白,对项目进行定位,保证项目利润和资金流。P4:【项目分析】: P5:SWOT分析:通过对项目优势、劣势、机会、威胁进行分析,为项目寻找优势,补偿劣势,发现机会,规避威胁,确定项目的推广 P6:项目优势□地处西山风景区、风光优美毗邻规划中的204国道,出入林西镇交通较为便利距离林西一中、二中较近体量较大,能做出好产品 P7:项目劣势■地段较偏僻,本地居民认可度较差非成熟居住区,周边居住氛围差——贫民区交通不便,无公交线路商业配套不完善,购物不便项目规模较大,在林西小镇消化困难 P8:项目机会■新建204国道较近,大交通的改善能够抵消部分区位劣势刚性需求/改善性居住需求较大投资观念日益成熟 P9:项目威胁□大量的新建商品房进入市场,消化了购买力年度开发量较多,新项目较多,竞争激烈国家调控政策、信贷政策对人们信心的打压 P10:项目分析总结:相当于造一座城! 购房者心态:地段——价格——户型——心理满足——产品的认可 P11:项目前期的产品定位很重要! 4P——第一位是产品4C——第一位是需求开发适销对路的产品,销售难度小;开发产品缺乏卖点,销售难度大! ——思路决定出路! 不同的策略会演绎出不同的产品定位、不同的销售推广模式和不同的销售效果。选择什么样的操作思路,取决于宝马地产公司自身总体发展思路以及经营状态的综合考量。做高端物业市场? 走大众化产品路线? 永续发展? 所以,我们认为,现阶段首先要研究我们要做什么样的产品! P12:第二部分:项目定位策略定位产生联想形成差异,创造竞争优势通过对项目区位状况的基本了解以及对林西市场的简单走访,大致确定了以下两个不同的项目定位: P13:【策略一】:价值导向——走品质化、品牌路线,建设高性价比住宅小区 P14:该项目定位特点:①赋予产品较强的竞争力,在竞争中获得显著优势②产品的附加值高、利润空间较大③做成品牌项目,利于二期销售④做成企业品牌,为企业发展创造空间 P15:支持观点:①目前林西镇市场上的产品档次较低,存在高端物业市场空白②人们对居住品质要求日益提高,追求精神层面,获得心理满足 P16:操作层面:①需要在产品设计、品质塑造上投入较大的人力物力,尤其是项目的包装要作为重点②销售前期需先造势蓄客,做形象推广,因此会出现前期销售进度较慢的情况,但随着价格的公布,后期销售进度会明显加快。③宜采取低开高走的策略。P17:不利方面:①回款较慢,对开发企业资金链要求较高②在规划中作出调整,加入一些能突出产品品质的元素,如景观小品、健身路径、生态美食广场等; P18:产品策略:①外立面漂亮、材质好、色彩丰富、高档又显精致②注重景观绿化设计、休闲功能区规划,规划出靓点③突出智能、安全、物业等软环境,强调居住感觉④80-110㎡为主力户型,大主卧大客厅,强调采光、功能分区 P19:推广策略: 案名:摆脱现有林西项目案名的低层次,设计一个大气、能让购房者产生丰富联想的案名,如四季花城、宝马·尚城、西山豪庭等; P20:②GWSAC整合推广——多种沟通手段联动,最短时间提高项目形象 G——景观规划:先期规划,做好节点,沙盘展示;提升项目档次,营造购房者未来预期W——现场包装:围挡、路牌、项目指示牌,美化工地现场、提升项目品质 S——样板间:对户型和居住氛围直观解读,让购房者感受自己未来的家 A——外卖场:重大节日组织外卖场推广,增加接触面,方便消费者了解项目 C——有效沟通:报纸、海报、传单、楼书、VI系统、户外广告、影音等形式进行项目整体推广;开盘、封顶等活动推广,达到有效传播与沟通。 P21:如果宝马房产有计划在中高端市场发展,打造房地产开发品牌企业,做口碑、影响力、知名度,建议采取本思路。 P22:【策略二】:价格导向——大众路线,平民小区 P23:特点:①目标群体定位为中低端群体②以低价吸引置业者关注 P24:优点:①低价会吸引较多低收入群体关注②无需关注项目规划,无需投入较大精力提升品质 P25:缺点:①产品附加值低,升值空间有限②不利于品牌塑造——给人们形成一种低端产品印记 P26:难点:①同质化严重,竞品较多②确定价格难度大③项目本身劣势不好回避 P27:结语: 没有独特性、差异性,项目就会缺乏核心竞争力缺乏创造意识,竞争中就不能表现出色找到市场空白,才能获得最大利益无论哪种产品定位,都要找到产品核心利益点,并最大限度的进行推广!P28:第三部分:凝聚共识合力双赢真诚、坦荡、保证沟通顺畅;双赢 P29:专案小组: 人