盐城悦达·悦珑湾开盘前 营销策划报告.ppt

谨呈:悦达集团
悦达·悦珑湾开盘前营销策划报告
中国⊕盐城
从顶峰跨越巅峰,一路前行!
本次报告结构
营销背景分析
策略导出
营销攻略
本体
分析
市场
分析
客户
分析
推广
攻略
展示
攻略
推售
攻略
SP
攻略
PART1 营销背景分析
市场分析
与谁竞争?
竞争范围扫描
锁定竞争对手
进行战略方向思考并解答。
我们的竞争对手是谁?
竞品分析
盐城板块分区示意图
限价目标
4500
限价目标
5000
限价目标
6500
限价目标
6200
限价目标
5500
城南区
盐都区
限价目标
6000

市场竞争范围—板块扫描
盐城按板块划分可分为六个板块,本项目所在板块介于城中与城南间,板块特征较模糊
区域范围:东至通榆河,南至青年路(或世纪大道),西至西环路,北至新洋港;
区位优势:中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的,经过多年发展已进入成熟阶段;
配套优势:中心城区是客户认知度最高,商业生活配套最为齐全的区域;
在售楼盘:目前,中心城区在售楼盘较少,主要为澄达东景园、城中一号公馆,项目前期有少量房源在售,现为后期蓄客做准备。
华府景城
中
西
河东
南
北
西南
5600-7200元/平方米
中建1号公馆
博奥东苑
『城中板块』配套成熟,区域认知度高,但未来供应量有限,暂无新增项目推出,成交价格处于盐城中高水平
澄达东景苑
中建1号公馆,是盐城价格处于顶尖的楼盘,均价6500元,最高价格7200元,目前市场同项目二手房价格在8000元以上。
添加近期新开楼盘
区域内以小高层、高层公寓为主,售价在5600–7200元/平米;(中建一号最高价7200元/平米)
客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层,有一部分投资客户
区位条件和成熟的生活配套是客户置业的核心驱动要素
典型楼盘
规模
物业类型
近期售价
客户来源
驱动要素
近期促销手段
后续推量
华府景城
占地6万㎡,总建面20万㎡
小高层
6000元/㎡
以公务员、教师和投资客为主,投资客约占40%
区位、配套、教育资源
无
约6万方
中建1号公馆
占地136亩,
小高层、高层
6500元/㎡
以公务员和私营业主和企业中高层为主
地段、品牌
无

澄达东景苑
占地88989 ㎡,
多层、花园洋房、小高层、高层
5600元/㎡
以公务员、教师和私营业主为主
区位、产品
无

『城中板块』无新楼盘供应,有供应开盘基本销售一空,开盘之后几乎无剩余房源销售,只为下期蓄客
中建1号公馆
『城南板块』是城市发展主流方向,楼盘多、供应量大,处于快速发展中,整体价格仅次于城中板块
区域范围:东至通榆河,南至新河,西至西环路,北至青年路(或世纪大道) ;
板块划分:城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块,其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟,南城板块正处于快速发展阶段,区域认知度有待提升;
配套:盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域,区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小;
在售楼盘:新增在售项目较多,也吸引较多品牌房企入驻,后续供应、竞争较大
钱江方洲
公园道1号
华厦绿城
都市豪庭
价格递减
中
西
河东
南
北
西
南
月湖花城
价格递减
5800-6500元/㎡
5200-6800元/㎡
宝龙城市广场
瑞尔国际公馆
凤鸣缇香
恒荣世家
金水湾
金色水岸
中庚海德公园
中南世纪城
5500-6200元/㎡
盐渎版块:区域配套以成熟,客户接受度高,成交价格处于盐城较高位。
内港湖片区:区域配套趋于成熟,为盐城未来重点发展方向,新增楼盘较多,也吸引了较多品牌房企入驻。
添加近期新开楼盘
华润橡树湾
凤凰汇
金辉城
以小高层、高层公寓为主,个别有多层,近期售价在6100–6500元/平米
客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层
学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素
典型楼盘
规模
物业类型
近期售价
客户来源
驱动要素
近期促销手段
后续推量
钱江方舟
总建筑面积61万方
多层、小高层、高层
6200元/㎡
企业中高层、泛公务员及私营业主及年轻人置业,学区房置业占50%
学区房、品质、大盘优势
无
约12万方
公园道1号
总建面46万方
小高层、高层
6100元/㎡
私企老板及公务员等,学区房置业占50%
盐渎公园、学区房
无
约21万方
宝龙城市广场
48万方,其中住宅15万方
高层
办公 7