新年降息房贷减少.doc

多数房奴兑现新年降息利好2012-12-20 南方都市报央行今年内的两次降息,对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说,将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7 .05%下调至6 .55%,5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。中原地产及多家银行客户经理均乐观表示,受两次降息影响,明年初开始将减轻购房贷款者的负担。南都记者计算,对于在降息前贷款的购房者来说,100万的20年期贷款,年后月供减少298元。7折利率者提前还贷不划算年关将至,拿到了年终奖,加上平时的积蓄,不少购房者正计划提前把房贷还掉,减轻每月的房贷压力,但提前还贷未必划算。众所周知,2009年、2010年,由于银根放松,不少购房者碰到好时光,享受到了7折利率。纵然加息后,利率依然很低,低于目前5年以上的定存利率,更低于一些理财产品的利率。不少理财师建议,这样提前还款不如拿去存款,或者购买理财产品。“像这样有幸享受到7折利率的人,不必急着还贷。”农行理财经理丁先生说,7折以后的利率非常低,做些固定收益投资完全可以超过付出的房贷利率。记者了解到,早前确实有不少房贷客户享受利率7折优惠,目前5年期以上贷款基准利率为6 .55%,打7折后利率水平为4 .585%,而现在5年期定期存款利率为4 .75%,房贷利率打7折后比定期存款利率还低,两者出现利率倒挂现象。此外,对于等额本息还款的贷款人而言,每月还款总额固定,本金递增利息递减,如果借款人已经还款到了中期,已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金,提前还贷意义有限。而选择等额本金,且还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。而那些处于还款初期的借款人提前还贷最划算,尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期,所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷,就相当于把最优质的“低息贷款”还掉,对借款人来说反而不划算。不必急于提前还贷的贷款人1享受到7折利率的贷款人;2选择等额本息还款并且还款到了中期的贷款人;3 选择等额本金,且还款期超过1/3的贷款人。房奴压力略有减轻今年6月央行第一次降息,%%,而随后的7月6日,%。两次降息相加,今年房贷年利率下调了0 .5个百分点。%%。不少城市目前执行房产贷款银行不论是商业贷款还是公积金贷款,都是按“次年调整”,即从加息后第二年的1月1日起,按上一年末12月31日当天的新利率执行。这对很多还贷的房奴来说,下个月起月供金额会相应减少。南都记者采访中原、合富辉煌等地产机构大概计算了节省额度。“我们计算,100万的20年期贷款,年后月供减少298元。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉南都记者,降息举动对购房者实际省钱的意义并不大,但作为宏观调控手段,降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号,有利于鼓励购房者入市。提示:房贷改“次月调”若遇加息不划算某商业银行的个贷部负责人告诉记者,当处于降息通道时,“次月调整”对客户有利。当处于加息通道时,把“次年调整”改成“次月调整”,客户反而会多付利息。银行业内人士提醒市民,“次月调”更适合贷款年