房地产抵押与房地产抵押贷款.doc

一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义
    (一)抵押与房地产抵押
    抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人,而债权人并不占有财产的一种担保形式。
    抵押可分为两类:一类是不成文法抵押,即是把财产的所有权转让给债权人,能否收口, 要看债务的偿还情况而定,如不能按时清偿所借债务,财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务,财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押,它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下,为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说,仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言,在债务清偿之前,拥有抵押财的所有权,可避免遭受损失,在整个抵押过程中,债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权,当债务人不能履行偿债时,债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产,并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切,它随着债权的发生而发生,随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多,一般为易子保存或变卖的商品,如股票。债券、房地产等。
    房地产抵押是抵押的一种形式,指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
    房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利,是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大,耐用期限长,具有保值、增值性、不可移动性,是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间,房地产产权仍然由产权所有者管理,债权人只能按期取息和收回借款,而无使用与管理房地产的权利。当债务还清,债权人收回房契、地契,抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿,抵押权人可以向法院申请拍卖抵押物,以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时,抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分,应退还给抵押人,不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样,可向债务人继续追索。
    (二)房地产抵押贷款
    抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款,指银行或其他金融机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款是借款人单凭自身信誉,无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大,因此利率较高,往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下,由于市场竞争日趋激烈,广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务, 甚至破产的危险。为确保贷款的安全,减少贷款风险,金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品,以备借款人不能依约偿还本金和利息时,银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比,房地产抵押贷款具有以下特征: